青岛开发区5月份市调.pptVIP

开发区房地产市场调研分析 开发区概况 开发区基本情况 青岛经济技术开发区位于胶洲湾西岸，面积约15平方千米。与 青岛市隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里），开发区陆 路由全长66公里的环胶州湾高速公路与青岛市相连，海路以渡轮和 快艇相通。现全区（包括黄岛区）总面积274.1平方公里，总人口 60.2万人，其中户籍人口31.4万人。连接开发区与黄岛的海底隧道 正在建设中，预计2011年5月通车，大大缩短了开发区到青岛市区的 时间。 宏观经济发展情况 经济布局 开发区实行“大港口、大工业、特色旅游”三大特色经济的 布局。巩固提升产业集群、高科技产业、现代服务业、循环经 济“四个经济亮点”，已经形成了电子家电、建材、石油化工、 机械、医药等产业框架。 经济布局 经济布局 区域规划 开发区功能定位为：东北 亚国际航运中心、物流贸易 集散中心、旅游度假地，现 代制造业基地，西海岸地区 的中心城区。 主要体现六种职能：港口 航运、物流贸易、制造业基 地、旅游度假、居住和港口 服务、支持功能。 开发区功能分区为：“八 区”：唐岛湾中心区、国际 物流贸易枢纽港区（含保税 区）、修造船基地工业区、 凤凰岛旅游度假区、临港产 业区、珠山国家森林公园、 重石化工业区、北部产业新 区。 开发区房地产市场现状 开发区房地产市场 海底隧道建设 隧道北起点在团岛，南端在薛家 岛于北庄村和后岔湾村之间。海底隧 道全长6170米，其中海域段 3300 米，陆域段 2250米，两端敞口段长 620米。隧道采用双向双洞六车道， 设计车速为80公里／小时，预计建成 通车后薛家岛至青岛仅有8分钟车程。 2011年5月海底隧道建成通车将带 动整个开发区的经济，尤其滨海大道 两侧将会成为热带区域。 新政下房地产市场 新政下房地产市场 薛家岛片区 区位：该区域处于青岛经济技术开发区管委以东，胶州湾西南岸， 三面环海、一面接陆，东与青岛团岛隔海相望2.26海里，扼胶州湾 口，倚胶州湾门户。南濒黄海，西与青岛经济技术开发区行政商务 中心相邻，西北接青岛保税区和前湾港。 区域升值潜力 该区域占有了天然而成的地理优势和景观优势，建设中的跨海大桥和海底隧道使未来的薛家岛成为连接青黄两地的核心地段。这一切都使此处房产有巨大的升值潜力。 开发区较青岛较低的房价及良好的投资、就业及交通环境会使大量青岛市内投资及居住客户再度回潮，需求量增大也直接导致此地房价上涨。 区域房地产市场特征 开发区重点发展区域 与青岛距离较近，成为房地产开发的热点区域，投资升值潜力较大 景观资源丰富，环境优美 生活配套设施不完善，生活不便 客户类型主要为外地投资型客户为主 区域内高档楼盘较多，产品品质较高 中心城区 区位： 青岛经济技术开发区以西，齐 长城路以南的区域，包括报税区及 唐岛湾板块，其中长江路区域为开 发区行政商务中心，长江路至香江 路区域是开发区行政商业商务中心。 区域内商业配套设施完善，各 项配套成熟，生活便利。 唐岛湾片区为政府重点建设的 海边休闲度假项目，区域发展潜力 巨大。 黄岛片区 主要是齐长城路以北区域，主要辛安周边开发区工业园区及黄岛区。 黄岛区现房地产市场基本进入停滞状态。 辛安片区作为开发区下步旧村改造项目，区域面貌将会有较大的改善，随着旧村改造的进行，该区域房地产市场也会随之发展。 该区域工业园区吸引大量外来人口，将成为该区房地产市场的购买主力 区域配套设施较不完善，辛安区域发展潜力巨大 现区域房地产市场主要为多层，价格在4000元/㎡左右，产品形式 较单一，户型为针对周边客户的中小户型为主 小结 青岛开发区房地产市场目前有大量待售楼盘， 90%的产品以期房形式销售 物业形态逐步丰富，酒店式公寓、写字楼、旅游地产等物业形态逐步崛起 市场户型供用齐全，客户选择性较强 区域市场竞争激烈，产品品质较高 中心城区土地供用趋近饱和，薛家岛片区成为房地产市场发展热点区域 自主型客户主要考虑因素为价格，选择区域为中心城区，各项配套较为完善 投资型客户主要选择薛家岛片区及滨海大道沿线区域，景观优美，适合休闲 度假，升值潜力较大 开发区房地产市场发展趋势 未来发展趋势 随着人们生活质量的不断提高，房地产市场的不断发展，产 品品质的升级，购房者在购买时对产品的要求也不断的提 高；这就要求开发商从各方面不断提高产品品质，适用购 房者需求，才能在市场竞争中取胜。 纵观现在房地产市场，市场竞争已经完全进入到一个 硝烟四起的时代，一批品牌房地产企业如万科、绿地、大 华、中远等企业旗下的优质楼盘每年都有骄人成绩。居住 房地产市场单纯的初级阶段