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案例分析解?题思路1 一、综述：1、问答：考估价的基?本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对?估价结果的?影响），价值内涵，技术路线，方法运用过?程中应注意?的问题（如参数应选?取客观值，计算折旧时?应用有效经?过年数和经?济寿命）等。2、单选：考适用法律?、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的?一般要求，对报告的熟?悉程度，基本原理的?一般应用，估价方法掌?握。4、改错：考估价方法?在应用中的?难点。第一节：问答及单选?题:问答题答题?技巧：1、解决的办法?是：仔细研究正?确答案是分?哪几点分别?回答的，他的思路是?怎样的。顺着它的思?路走，才能解决问?题。2、另外，问答题一般?每题都有3?~5个小点，在数量上也?要有个底。3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰： 一、 房地产估价?的技术路线?：确定房地产?价格内涵和?价格形成过?程。1、什么是技术?路线？路线的三个?方面 ① 价格内涵，由目的确定? ② 估价思路，由原则原理?确定 ③ 估价方法，由估价对象?房地产的类?型、估价方法的?适用条件及?所搜集资料?的数量和质?量决定。2、技术路线与?估价要求事?项的关系？　①与估价方法?：每种方法都?体现了一种?技术路线（p6）　 ②与估价对象?：估价技术路?线反映了估?价对象房地?产的价格形?成过程。　 ③与估价目的?：目的决定内?涵，从而决定路?线。对估价依据?、估价所考虑?的因素、采用的价值?标准及估价?方法均有影?响。※ a、估价对象实?体、权利状况、区位与价值?内涵有密切?关系。b、不同类型房?地产适用不?同的估价方?法，有不同技术?路线。d、估价对象状?况（①空地②有建筑物的?土地③地上建筑物?〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的?房地产要在?未来状况规?划状况或是?最佳利用下?评估⑤含有其它资?产的房地产?）④与估价时点?：估价结论具?有很强的时?间相关性和?时效性。估价对象在?不同的时点?状态是不同?的。⑤与估价原则?：技术路线反?映价格形成?过程，估价原则体?现了价格形?成原理，因而制定路?线要遵守估?价原则。⑥以上各项在?确定技术路?线时要全面?考虑相关事?项。3、估价路线的?确定过程：① 确定估价的?基本事项（对象、目的、时点）；② 确定价格内?涵（一定要先说?清楚）；③ 选择适宜方?法、途径④ 方法应用要?点或者需要?特殊处理的?地方 二、价格解释对?价格有争议?、疑惑[（对两种正确?结果分别解?释）哪些是影响?价格的因素?？从因素入手?]① 目的不同，价格类型不?同；② 时点不同，价格不同。（动态价格）市场环境、供求状况均?要变；估价对象也?会变化期限、成新、房地产状况?；③ 交易状况是?否变化权力束在限?制约束下，交易状况不?同；④ 估价原则是否改变用?途，最高最佳使?用、违章建筑、临时建筑〉；⑤ 估价方法两个机构评?估，不同方法产?生价格差异?〉 案例分析解?题思路2 第二节估价?报告指错一、答题技巧1、指错题指出?的错误根本?不只13处?，……这样的情况?下应该如何?取舍？“这是因为错?误的严重程?度不一样，有些错误是?因为前面错?了引起的连?锁错误，有些是次要?的错误，你要把自己?觉得有把握?的错误写在?前面，否则，13个错误?写完了，后面你再写?得多也没分?！ 2、揣摩评卷人?的心理 3、先理草稿，再答题 二、答题思路（一） 阅读报告：1、先了解估价?基本事项。2、了解价值定?义。3、了解方法技?术思路。4、看估价依据?全不全，假设限制条?件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果（二） 错误类型1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条?件；③估价依据、基准地价、估价人员现?场调查；④估价结果。2、不规范。①术语不规范?；② 表达方式不?规范（带有感情色?彩、模棱两可如?可能大概）；③错别字。3、不充分。(1)取值依据不?充分（数据来源、资本化率取?值）；(2)推理说明不?充分。① 时间修正未?说明市场状?况分析。② 比准价格的?未说明理由?。如加权、平均。③ 各种方法最?后综合取值?的理论依据?。4、不一致。①结果报告与?技术报告不?一致；②两种方法之?间参数不一?致（基准地价、比较法中的?年期修正、资本化率）；③报告中有两?个估价对象?，分开评时参?数不对应；④前面的因素?分析和后而?后面的取值?计算不一致?；⑤推理说明与?结论不一致?。５、 不正确。①每一项描述?不正确（评估目的）；②推理分析不?正确（与常理相悖?）；③方法选用不?正确；④技术路线不?正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） （三） 常见错误一、报告书不完?整（共8项内容?）1. 封面2.