房地产公司运营管理制度汇编计划管理的体系.docVIP

xx运营管理 为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化管理和精细化管理，方便各专业人员，尤其是运营管理人员对运营管理制度的熟悉和查阅，特制定本运营管理制度汇编。 运营管理制度汇编共分为：运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部分， 系统阐述了集团运营管理的框架和要求。 本制度汇编适用于xx房地产控股的，并实际由xx房地产（813）日常经营管理的独资、合资项目公司。 目 录 前 言 2 第一节 项目基础信息认定 3 一、 项目土地储备及开发面积指引 3 二、项目物业类型说明指引 7 第二节 全周期目标管理 13 一、可售物业启动会 13 二、 酒店评审会 22 三、 商业项目启动会管理指引（含销售+自持物业） 23 四、 主题乐园启动会 28 五、展示区启动会 28 第三节 年度运营计划管控 29 一、年度运营计划填表说明 29 二、项目进度计划管理制度 37 三、预算管理 43 第四节 运营过程管理 45 一、运营简报 45 二、项目双周报 48 附件： 48 第一节 项目基础信息认定 项目土地储备及开发面积指引 第一条 目的、定义与原则 1、目的 为规范各项目土地储备及开发面积信息统计标准，便于有依据的提供不同开发阶段科目成本测算、科目成本分摊、信息披露等相关面积数据，完善项目基础数据的管理。 2、定义 2.1总建筑面积：指建设用地范围内单栋或多栋建筑物地上及地下各层建筑面积 之和。建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测定的建设用地土地面积：代征地面积由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担应费用，但建设项目业主必须无偿给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地。虽业主出资、征用，但土地使用权不属于业主，业主的土地证上不体现，其财产权归城建部门即政府所有。土地用途是规划已经确定的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。建设项目净用地面积在部分土地内建设项目需的工程内容业主对部分土地拥有财产权容积率建筑面积用地面积。用地范围内所有建筑的基底总面积 用地面积之比项目规划建设用地范围内的绿化面积用地面积之比。绿地率指范围内各类绿地的总和主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算比绿化率严格。 绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方可绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土3米深度的土地，不管上面是否绿化，不计入绿地面积公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。项目规划建设用地范围内。占地面积指建筑物占有或使用的土地水平投影面积，按底层建筑面积。计算容积率的建筑面积小区内所有计算容积率的建筑面积之和= 规划条件容积率规划建筑用地面积：取得《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积包括已经预售和正在预售的商品房面积。仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用 于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房 3、原则 3.1 一致性原则 本指引规定定义及相应面积统计、更新维护标准，各业务部门使用时应保持一致。 3.2 确认性原则 3.2.1本指引规定的数据统计、更新维护，按固定表式，由项目公司设计部门负责组织填写、开发/工程/销售部门配合、项目成本合约部门复核、项目负责人确认并对项目数据准确性负责；区域开发、设计、工程复核、区域成本合约复核并汇总。 3.2.2对已获土地但未成立项目管理团队及区域所属的合资/合作项目，由区域开发负责组织填写、区域设计复核、区域成本合约复核并汇总，区域开发对项目数据准确性负责。 3.3数据提供 3.3.1成本合约部门是数据输出的唯一部门，该等数据的输出包括项目公司向区域、区域向集团的逐级汇总并提交。 3.3.2每月23日，区域应向集团运营管理部提交本指引规定的数据报表，该等数据包括下款规定各阶段更新数据。 3.4数据的统计、更新维护 项目及区域公司应按以下阶段对数据进行统计、更新：土地获取、扩初、施工图、预测、实测5个阶段，各阶段数据统计、更新内容及标准如下所述。 第二条 适用范围 适用公司开发的所有项目。 第三条 土地获取阶段 根据签订的土地框架协议、招拍挂或股权转让/土地合同、已获土地证，统计更新各地块项下各产品类型对应的总建筑面积（包括地上建面、地下建面）、计容面积、占地面积；地块的用地面积（包括代征地面积、项目净用地面积）及绿地面积；说明所占权益比例。 计容面积通过容积率计算；占地面积通过建筑密度计算；绿地面积通过绿地率计算。 该阶段的产品类型的填写按土