某房地产的项目营销的策略.docxVIP

XX?鹅潭湾项目的营销策略许汉远XX实业集团有限公司内容提要随着我国经济的发展，房地产市场日渐走向规范。房地产企业之间的竞争也更加激烈。企业为了求得生存与发展必须提高市场竞争能力，营销的重要性也变得更加明显，营销策略的科学性和可操作性，直接关系房地产公司的开发成败。XX公司开发“XX?鹅潭湾”项目，对广州市房地产市场的现状进行了分析研究，运用SWOT方法分析了项目面临的机会和威胁，结合对鹅潭湾项目营销环境优势与劣势的分析；针对项目目标市场的特点，结合对房地产营销发展阶段和营销模式的分析，为项目制定了具体的市场营销策略，并提出了其市场营销策略的实施及控制措施。本文通过对“XX?鹅潭湾”项目怎样制定企业的营销策略和提升其市场竞争力,使公司的效益最大化，从而达到房地产开发商预期的目标,达到“用理论指导实践，在实践中丰富和发展理论，为房地产市场营销管理提供一套科学的、操作性强和行之有效的方法”的目的。关键词：房地产，市场营销，策略，研究1.案例背景前几年,房地产行业突飞猛进，成为中国近年来最赚钱的行业之一，在巨大利润驱使下，许多企业在毫无房地产项目运作经验的情况下，开始涉足房地产行业进行淘金。一时间房地产公司数量巨增，新楼盘不断涌入市场，促销手段也千奇百怪，房地产市场风起云涌,火爆异常。但同时也出现了相当多问题，相互模仿同质化严重，缺乏自身特色，营销重形式而无内涵，不是从消费者的需求为着手点，结果楼盘卖不出去，造成近年来楼房空置率不断上升，随着国家相应的宏观调整,房地产高风险凸显。得益于走在沿海城市改革开放前端和2000年文化古城的历史底蕴,广州作为华南地区的经济、文化中心，房地产业快速的发展，取得了显著的成绩，极大地改善了城乡面貌，改善了人们的居住条件。房地产业在广州的地位越来越高，为拉动广州经济发展做出了重大贡献。广州市地位的提升，加快吸引了众多看好广州发展前景的各界人士来穗购房置业,同时，广州市确定的“建设成为广东宜居城乡的首善之区”指导思想的实施，使市民收入大幅度提高，住房消费的需求也日益高涨，从而为房地产业的发展奠定了坚实的市场基础；其次《XX三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》的实施，吸引了各地的房地产商进入广州投资开发，形成了竞争促发展的良好局面；另外，城市基础设施的日益完善和环境质量的不断提高，增强了广州的吸引力，拓展了城市开发的空间。XX实业集团公司成立于1976 年，房地产开发一级资质。公司经营以房地产开发为核心，同时涉及物业管理、房地产设计、施工、监理、建材销售等业务。公司在广州荔湾区拟开发的楼盘“XX?鹅潭湾”项目，曾经是拍地时的区域地王，地价10.8亿元，折可售楼面地价1.5万元每平方米，高地价成本给项目的销售带来了巨大压力，如何做好营销策略，顺利向市场推广项目，实现利润是项目成功与否的关键。2“XX·鹅潭湾”营销环境分析2.1 广州房地产大环境分析2.1.1 广州市房地产现状受益于改革开放和建设国际化大都市的国家规划，广州市住宅房地产市场十几年来保持着持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。然而最近两年受经济波动和调控政策变化影响，广州住宅市场波动明显。正常年份广州十区商品住宅年均供应约700-800万平方米，成交量约800-900万平方米；受经济波动和调控政策变化影响，近年广州住宅市场波动明显，最低时年成交量不足600万平方米；中心六区商品住宅成交占全市的份额呈下降趋势：由2004-2006年占全市的69%下降至2011-2012年的30%左右，为近年来的最低水平，主要受到中心六区新建商品住宅供应下降的影响。近年全市住宅均价一路走高，中心区上升更为明显。从2004年开始，住宅成交价格一路走高，2011年全市商品住宅成交均价达到13401元/㎡，同比上升8%，2012年全年成交均价14044元/㎡ 。中心六区（越秀、荔湾、天河、海珠、白云和黄埔）由于其优越的地段价值和稀缺供应，更受市场追捧，2011年均价达到20915元/㎡ ，同比上升30%，2012年成交均价更创新高，达到21503元/㎡ 。全市十区中，荔湾区成交量位列第五，市场份额并不高，约为7%。荔湾项目占有五个席位，亦与其他三个区多单体楼、规模小有关。项目套均总价多集中在150-350万之间，高端物业成交同比上升，表现略好于大市，千万以上豪宅表现尤其突出。2.1.2 广州房地产发展趋势国家【十二五规划】（2011-2015）期内， “经济转型”是十二五规划的主导方向。【十二五规划】明确 ：“经济结构战略性调整取得重大进展” 是本次五年计划的主要目标。在经济结构调整中， 【十二五规划】所提及的包括“提升制造业核心竞争力”、“发展战略性新兴产业”、“加快发展服务业”等众多方面均离不开对社会资金的引导和监