梧州龙圩的项目市场调研的报告第三部分.docVIP

第三章 项目开发建设条件 一、项目投资的必要性有利于提升企业形象良好的企业形象更容易为企业赢得客户的信赖和合作，容易获得社会的支持可行性研究的依据和范围《市城市总体规划（20—2030）》有着十分重要的意义1、工业大道现状 2、地块周边现状 三、市场预测随着等，将迎来蓬勃发展的目前还没有，发展前景广阔 地段：在本地段中距离高铁片区最近，升值前景预期较好。 功能：项目配备商业配套，满足消费者的需求。 环境：项目周边较空旷，环境较好。 交通：项目临高铁站及汽车客运站，毗邻高速公路出入口，交通方便。 位置：城市规划的重点建设区域，属发展方向，升值潜力巨大。 定位：项目本身的高质素和高形象。 可塑性：项目处于前期，有时间论证做好产品。 成熟：因高铁及沧海新区的带动，龙圩区将得到快速发展，区域开发将越来越成熟，打消了客户对区域的抗性。 2、项目劣势（Weaknesses ） 生活配套：目前高铁片区建设刚起步，加上地块周边开发相对落后，周边配套不成熟，短期内生活不便。 化解：项目内部规划设置商业等弥补配套不足。 公共交通：目前地块所处路段缺乏公共交通，短期内对出行不便。 化解：项目前期根据营销需要可开通小区专线到龙圩区乃至梧州市区主要车站对接点。 3、项目机会（opportunities ） 城市发展：政府的支持力度；城市发展规划； 聚群效应：周边新项目林立，较好的客群保证； 高铁片区及沧海新区的加快开发建设，对本案是一个机会； 市场需求：梧州经济发展快速，市场繁荣已现，消费者消费力旺盛。 加快项目运作速度，抢先入市，夺得市场占有率。 营销策划的前期介入对项目全程操作极为重要，易把握创造市场机会。 4、项目威胁（threats） 周边在建及待建项目开发可能形成的激烈竞争。 规避：加快项目开发节奏，保证工程进度和销售速度；利用速度提高竞争者的进入门槛。 （二）前景分析 本项目发展战略目标为“立足高铁片区，辐射整个梧州市”。项目建设基于优越的区位条件和地段优势、良好的国家政策和新区发展机遇，必将成为龙圩区乃至梧州重要的高尚商住项目。项目建设的市场基础是稳定的，前景是广阔的。 项目在开发建设过程中，也会受到各种不利因素影响，比如周边环境较差，对项目的品牌形象打造有影响，在营销推广中需要弱化这些不利因素。 五、项目建设社会经济条件 年来，经济，经济实力明显增强，第章项目定位 第五章 地块建设方案构思 项目经济技术指标 序号 名称 数值（平方米） 1 规划用地面积 66600 2 总建筑面积 333000 3 地上总建筑面积 266400 3.1 住宅总建筑面积 245400 3.2 商业总建筑面积 20000 3.2.1 会所 600 3.2.2 幼儿园 400 4 地下总建筑面积 66600 5 容积率 4.0 6 建筑密度 30% 一、项目的建设计划 本项目占地共约100.22亩（约66600平方米），其中地块呈7字形： 项目主要以小高层洋房为主，总建筑面积为245400平方米，同时建设20000平方米的社区商业，配套建设会所和幼儿园，会所的面积为600平方米，幼儿园的面积是400平方米；地下建筑面积约66600平方米。 二、建筑方案 1、建筑单体指标 结构：均采用框架结构。层数：1-2层为商业裙楼，4楼以上可以为高档住宅板块。； 2、建筑风格 项目定位上高起点，高要求，高档次，精品化，打造梧州高铁区域档次较高的生态宜居标志性商住物业。为了突出项目与众不同的形象，在建筑的风格、建筑的造型以及外立面的色彩上标新立异，并与龙圩区现有的、在建的及周边即将进驻的各型建筑相互辉映并形成独特对比。建筑风格采用“东南亚巴厘岛”的风格，打造一个充满休闲快乐的度假型高尚社区。并且通过广告招牌、屋顶、园林等细部的配合使建筑的整体造型更完美，更富有动感，并在统一当中有所变化。 三、产品配比建议 1、整体配比建议 整体上主要分为计算容积率的住宅、商业、配套用房三大部分面积，住宅面积为245400平方米，占92%，商业20000平方米，占7%，会所及幼儿园配套用房1000平方米，占1%。 2、住宅户型配比建议 住宅户型配比建议 面积区间 户型结构 比例 面积数量（平方米） 备注 90-120平方米（含120平方米） 二房、三房 占55% 134970 两梯四户两梯三户两梯三户 一、项目成本投资及收益估算 （一）项目总投资估算 序号 项目名称 计算依据 单价 金额(万元) 备注 A 直接成本计算 一+二+三+四 　 　 一 土地成本 　 二 前期工程费用 1+2+3+4+5+6 　 1 建筑设计费 a+b 　 　 a 地上建筑 建筑面积*单价 　 b 地下建筑 建筑面积*单价