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土地增值税政策解读 《土地增值税》政策解读 ◆主 讲 人/武志伟 ◆主讲人单位/区局税政管理三处 ◆咨 询电 话/0951-5695115 第一讲　土地增值税概述 内容: 概念 出台的目的、背景 立法原则 特点 一、概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。 概念中有几个关键词大家需认真理解并在实际工作中准确把握，转让（明确对那种行为征税，只对土地、房产转让行为征税，其他行为不征税，如土地出让就不征土地增值税）、国有土地、地上建筑、附着物（明确了对那些财产征税及什么性质的财产征税，也就是确定了征税范围，是国有土地而不是集体土地）、增值额（土地房产在转让过程中有增值才征税，无增值不征税，）准确理解把握以上几个关键词组，对实际征管工作会有很大帮助。 二、出台目的、原因 现行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》是, 1993年12月13日国务院发布的，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,开征时间从1994年1月1日起在全国开征。 1、目的:开征土地增值税，是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。 从现在房地产业的火爆程度和房价的炙手可热度等多方面来看，开征土地增值税的目的显然没有达到。我考虑这与开征土地增值税的定位出现偏差有很大关系，税收固然有调节经济的作用，但他的调节作用应该说是很有限的，想通过提高土地增值税预征率、加大清算力度等政策来影响或减缓房价的过快上涨趋势，可以说是不现实也不可能的。那如何能够解决房价过快上涨的问题呢？我们通过调研和参加总局的培训讨论，大家一致认为买方市场的需求固然是一方面，但现行的土地出让金制度才是房价过快上涨的幕后推手，必须改革现行的土地出让金制度，由现行的一次集中支付改为在法定使用期内按年支付（如我们的住房土地使用权为70年，我们应该分70年向国家支付土地出让金，这样房价将理性回归。据统计土地出让金要占到房价的33%左后）。对这方面有兴趣课后在进一步探讨。 2、原因： (一)开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。 这和我国的土地管理制度有很大的关系。87年以前我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无期限使用，不允许买卖土地。87年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立。 (二)开征土地增值税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。 (三)规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。 开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行调节，为增加国家财政收入开辟新税源 三、立法原则 (一)要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。 土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。 (二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入。 土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。 (三)保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。 制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。 四、特点 (一)土地增值税以转让国有房地产为征税对象。 我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将国有土地、房产的转让收入合并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土地增值税的征收范围。 (二)征税范围广。 一切单位和个人,不分企业经济性质,不分内资企业还是外商投资和外国企业,也