新型城镇化背景“农业休闲综合体”开发思路.doc

新型城镇化背景下的“农业休闲综合体”开发思路 农业休闲综合体是在“休闲农业”和“旅游综合体”的概念基础上形成的，是新型城镇化发展进程中，都市周边乡村城镇化发展的一种新模式。 在架构上，“农业休闲综合体”在“旅游综合体”构架下，基于一定的农业资源与土地基础，将农业和休闲游憩相结合，以农业为切入点，以景观打造为基础，引入泛旅游产业，形成以旅游休闲为导向的土地综合开发。 在功能上，“农业休闲综合体”在农业的基础上延伸产业链条，增加服务功能，以农业为依托，集合观光、休闲、娱乐、创意、研发、地产、会展、博览等三种以上的相关功能为一体，在进行农业生产以及产业经营的同时，展现农业文化和农村生活，从而形成一个多功能、复合型、创新性的产业综合体。这种休闲农业模式既可以是一个农业园、一个农业区域、也可以是一个主题产业或者一个卖场，只要具备农业链条中的一个环节，就都有可能通过合理的规划将其发展成农业综合体。 农业休闲综合体以农业为主导，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐、物流等三个以上相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性的产业结合体。它是“大农业”的复合结构形态，是资源整合的“驱动器”， 产业价值的“放大器”，城乡共生的“交响曲”，是区域发展的“发动机”。它能有效提高产业集成度、产业集聚度、产业融合度和产业关联度，改变传统产业结构，转变产业发展和运作模式，增强产业间互动与支持效应，降低产品和服务成本，创造收益递增机会，催生出新型业态，提高产业附加值，扩大产业价值，形成产业复合的“倍增效应”。它是一条破解“三农”困局之路，也是一条中国经济未来发展之路。 “农业休闲综合体”是产业模式升级（由单一的农业生产到泛休闲农业产业化）、产品模式升级（从单一农产品到综合休闲度假产品）、土地开发模式升级（从传统住宅地产到休闲综合地产）”三大升级共同作用的结果。 （一）以一定的田园景观环境与农业生产生活为基础 农业休闲综合体是在结合农林牧渔生产与经营活动及农村文化与农家生活的基础上,充分利用田园景观、自然生态及环境资源, 将生态农业与旅游综合体进行美妙组合的创新型综合体,具有引领区域资源共生、聚合增值之特质。它以休闲观光为营销点，试图全资源旅游化，并以着力聚集、发展其他服务业之平。其核心是农业生产和生活资源休闲观光化。 农业休闲综合体是顺应城乡居民消费新趋势而发展起来的，与传统农业最大的不同是其具有的服务业功能，且依托城市、服务城市、受益于城市，强调城乡经济有机融合、人与自然和谐发展，这促使农业由第一产业向第三产业延伸。作为农业休闲综合体，观光休闲功能必须是核心，基于泛休闲农业产业综合发展的构架下，融合观光、游乐、休闲、科普、会议、度假、居住等多种功能。当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。 其一，是资源的综合开发。在结合农林牧渔生产与经营活动及农村文化与农家生活的基础上,充分利用田园景观、自然生态及环境资源, 同时将生态农业与休闲旅游进行合理组合，是农业休闲综合体打造的本质所在。 其二，是产业的综合发展。农业休闲综合体，由单一的农业生产到泛休闲农业产业化的转变，实际上是包括旅游、休闲度假、地产、会展等在内的泛休闲农业产业的综合发展架构。 其三，是功能的综合配置。农业休闲综合体，区别于传统观光农业的特色之一，就是聚集了多种旅游功能，既要突出某项功能，又能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求。 其四，是配套的综合建设。农业休闲综合体，除了产业、功能外，还需要市政设施、基础配套、服务管理机构等方面的综合建设。 其五，是目标的综合打造。一个成功的农业休闲综合体，实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、新型城镇化的典范、农业休闲示范区”，这是一个综合目标的构架。 其六，是效益的综合体现。以农业为切入点，以景观提升为基础，引入休闲旅游功能形成土地综合开发，是对农业产业化的提升、农产品品牌提升、土地价值的提升、区域经济效益的提升。 “农业庄园”作为一种农业产业化发展新模式，能够将规模经营的理论引入农业生产经营，通过对资金、土地、劳动力及设备各生产要素的优化组合，加快推进农业的集约化，进而实现农业现代化。 其典型的形式是:土地开发商通过购买土地所有权或租赁一定面积的土地,把土地相应地划分为若干等份,通过出售土地权益证或股份受益凭证向社会招商融资,并实行统一规划、统一经营、统一管理。 “农业庄园”以农村土地使用权为产权基础，但不是简单地将土地使用权转让和组合，而是将农村土地使用权在营运过程中的权益进行有效地组合。“农业庄园”产权组合的实质，是在对私有财产、社团产权和法人产权边际效应重新界定的基础上，将产权制度中一系列权能分解成为营运权能，将营运权能按价值转换原则进行组合，即将土