国家税收 第10章 土地增值税.ppt

2005年 第十章 土地增值税 学习目的： 了解我国现行土地增值税基本内容，掌握土地增值税的一般规定和特殊规定； 掌握土地增值税扣除项目的内容及应纳税额的计算方法； 掌握土地增值税的征收管理规定。 讲授内容： 第一节 土地增值税的征税范围及纳税人 第二节 土地增值税计税依据 第三节 土地增值税税率及应纳税额的计算 第十章 土地增值税 第四节 土地增值税的征收管理 第五节 土地增值税的税收优惠 本章小结 复习思考题 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 二、增值税的征税范围 （一）征税范围的一般规定 确定土地增值税征税范围的两个条件： 1.只对转让国有土地使用权及其地上建筑物征税，转让非国有土地使用权和出让国有土地的行为均不征税。 (1)转让的土地，其使用权归国家所有的征税。 (2)出让国有土地使用权取得的收入不征税。 (3)土地使用权、地上建筑物及附着物的产权转让征税；土地使用权、房产产权未转让不征税。 (4)不论是单独转让国有土地使用权还是国有土地使用权与房产产权一并转让，均应征税。 2.只对有偿转让的房地产行为征税。 二、增值税的征税范围 （二）对若干具体情况的判定 1.以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的，属于土地增值税的征税范围。 这里又分为三种情况： (1)出售国有土地使用权的 (2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 (3)存量房地产的买卖 2.房地产的继承、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为，不属于土地增值税的征税范围。 二、增值税的征税范围 (1)房地产的继承 (2)房地产的出租 (3)房地产的抵押 (4)房地产的重新评估 (5)房地产的代建房行为 3.房地产的交换。 4.以房地产进行投资、联营。 5.合作建房。 6.企业兼并转让房地产。 7.因国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的，免征土地增值税。 二、增值税的征税范围 8.下列情况的房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。 (1)房屋所有人、土地使用权所有人将房屋所有权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 三、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。 一、土地增值税的计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额，计算公式为： 土地增值额=房地产转让收入-扣除项目金额 二、房地产转让收入 纳税人房地产转让所取得的收入 三、增值额扣除项目金额的确定 （一）增值额扣除项目的有关规定 1.取得土地使用权所支付的金额 （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用 2.房地产开发成本 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配置设施费、开发间接费用等。 三、增值额扣除项目金额的确定 3.房地产开发费用 它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 4.与转让房地产有关的税金 指纳税人转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。 5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可按上述1、2项（即取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之和，加计20％扣除。 6.旧房及建筑物的评估价格 三、增值额扣除项目金额的确定 税法规定，转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 （二）特殊情况下扣除项目金额确定 1.对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时允许扣除“取得土地使用权所支付的金额”和“与转让房地产有关的税金”两项扣除项目。但不能予以20％的加计扣除。 三、增值额扣除项目金额的确定 2.对于取得了房产产权（或者楼花）后，未进行任何实质性的开发或改良即再行转让的，这一类型分两种情形： （1）转让新建房 （2）转让旧房 3.对于取得土地使用权后，仅进行土地开发，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时允许扣除“取得土地使用权所支付的金额”、“房地产开发成本”、“房地产开发费用”、“与房地产转让有关的税金”，并可加计20％扣除。 三、增值额扣除项目金额的确定 4.对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其