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浅析设备管理在物业管理中的重要地位 广东华银物业管理有限公司 胡百驹 21世纪的今天，物业管理已成为了国内的热门行业，它的管理活动，触及每一个现实生活中人们的具体利益，而物业管理的同行们正努力地在具体实践中，认真地探索物业管理的真正内涵，努力使这个新兴的行业被广大群众所接受。我认为，物业管理是建筑物和社区的综合管理学科，它的发展前景是非常令人鼓舞的，它将给广大人民群众带来时时处处感觉得到的利益，也为他们带来实实在在的长远好处。在通过对物业管理行业比较广泛的调查研究后，我向同行们认真地提出在物业管理的过程中要把设备管理提高到一个应有的重要位置，让设备管理对物业管理做出它应有的贡献。 一、对当前物业管理行业中设备管理水平的基本评价 在过去的一两年中，我省各大中城市和个别较发达的城镇的物业管理水平正在提高，从近两年的考评活动中可以看到物业管理中的设备管理的整体水平已上了一个新的台阶，其中广州、深圳两地的水平最高。对物业的设备管理的管理深度已进入了“精雕细刻”的程度，有些物业管理企业引进了工业企业设备管理的思路，他们的设备管理已开始深入细化，向高标准迈进。 从某种意义上讲，在当今物业管理水平的相互较量中，很大程度上反映在设备管理方面的较量。物业管理企业已理智地认识到了要在市场上进行竞争，就要在管理质量上竞争，而管理质量上的竞争，应该充分注意在设备管理质量方面的竞争。不少优秀的物业管理企业在为自己设计的设备管理模式中，充分体现了物业管理可令物业保值升值这一本质和内涵。不少企业通过各种管理手段，把管理者的管理理念渗透到设备运行、维修及系统保养工作中去。在一些管理措施的实施过程中可以充分看到人对物的管理，已经深入到每一个具体的设备设施、深入到了实际操作的具体环节上，反映了物业管理行业的设备管理方面的深度和广度。 我们还应该看到，在水平提高的同时，部分物业管理公司对设备管理所包括的设备运行和设备的系统保养两大块都要重视、都要搞好的理解和认识不足，突出反映在对设备的“系统保养”工作不够重视、不够落实。而且具体的、可操作的办法也是不多的，最终也就反映了管理的深度不够。相当部分的设备系统，由于没有完整、周密的系统保养和动态管理，接手几年后，施工时期遗留的痕迹依然比比皆是，小到管道的支架保养，大到中央空调主机的保养，不同程度地存在着各种问题。 尤其值得提出的问题是，部分物业管理企业对消防系统的管理维护很不到位，从消防中心的管理到消防末端设备的完好情况都不理想，缺乏严密、周到的巡检计划和落实的执行措施。一些单位的管理人员对《消防法》和“高层建筑防火设计规范”知之甚少，在管理阶段居然把一些高层建筑防火设计规范所规定的设施进行拆除或修改；一些消防中心的设备基本没有保养，消防系统运行不正常，这作为承担物业管理重任的管理公司来说是一件非常危险的事情，一旦出现火灾，将要承担非常重大的法律责任。 上述的种种问题实质上反映了当前物业管理行业中，存在着一种错误倾向：业主和物业管理公司注意到了易见的整体设备环境，而忽略了一些不易见的而又相当重要的部位；注意了设备的眼前运行需要，而忽略了设备的长期系统保养；注意了系统的主要设备的维护，而忽略了与系统有关的其它重要部分的维护；注意了一部分常用设备系统的运行及维护，而忽略了那些只在紧急情况下才起作用的设备系统的维护和保养。如果我们看不到这么一个事实而未能采取必要的措施，在未来的十年内，将会看到严重后果的产生。 由此，我们从事物业管理的企业有必要认真地审视自己管理行为的全过程，对照企业在整个物业管理市场中的水平位置，认真做出调整，把设备管理提高到一个新的水平。 二、设备管理在物业管理全局中的份量 物业管理是一个对业主服务的过程，在这个服务过程中应该承担着对广大业主的物业保值升值的重要责任。而设备管理是物业管理的重要组成部分，它负责对业主物业的硬件管理，忽视了它，也就忽略了保证物业保值升值的最基本的工作要求。反过来说，设备系统能够长久安全运行，对业主的服务将起到非常重要的确保作用。 在我国，高层建筑设备管理的问题越来越突出了。一般来说，建筑面积在五到六万平方米的大厦项目中，设备部分的投资不会少于总投资的1/3，绝对值普遍超过一个亿，设备系统的价值在物业中所占的比重是相当高的。设备系统是现代化大厦的“心脏”和“神经系统”，在物业投入使用后，设备系统能否正常运行，对物业管理行业来说，是一个基本要求。它不单可以保证在物业内活动的所有人员正常生活与工作的条件，还担负着保卫物业安危的重任。从物业的保值升值的要求看，设备能否在40-50年内（在物业折旧完成的期间内或设备的折旧完成的期间内）正常运行，在设备初期故障期（磨合期）内少出故障，在偶发故障期内尽可能做好预防性保养，不出现设备的早期报废，在磨耗故障期内进行精心保养，进行必要的技术改造，