试析物业管理行业四个误区和三个滞后.docVIP

试析物业管理行业的四个误区和三个滞后 郑州市物业管理协会 武风翔 物业管理在我国还算刚刚兴起，起步最早的深圳也只有二十年的历史，所以规模小、难度大、观念旧是物业管理的总特点。要想使物业管理实现社会化、专业化、市场化，必须要走出几个误区和解决几个滞后，才能有发展的生机。 一、走出认识误区 现在还有许多人对什么是物业管理、物业管理都包括哪此内容、物业管理公司是怎么回事等等，并不十分清楚。因此，就有人说物业管理就是“扫垃圾、看大门”，物业管理公司就是“开发商、建房单位”，物业管理人员都是“退休人员、下岗职工”等等。 首先，物业管理不是以前意义上的房地产行政管理，它是集管理、服务、经营于一体的企业法人，它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长。它是依照国家的法规政策，运用现代的科学技术和先进的管理手段，对小区的物业进行管理，对小区的业主提供有偿服务，使业主的物业得到保值增值。其管理服务的主要内容有： 常规性的公共管理服务：房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，庭院花草树木的栽培，庭院公共秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等；针对性的专项管理服务：为业主提供日常生活的方便(衣食住行)、开展商业服务、文教体卫活动、金融保险业务、中介服务等：还有根据业主的需求，随时提供委托性的特约服务等。 由此可见，物业管理不只是“扫垃圾、看大门”，它为业主提供的是全方位、综合性、立体式的管理和服务。 其二，物业管理公司可能是开发商的下属单位，但它不是某些人所说的就是“开发商、建房单位”。成立物业公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。具体说，它要过四关、获四证：按照国家法规政策规定的条件，向工商管理部门申请营业执照，取得法人证书；向房地产管理部门申请营业执照，取得资格证书；向物价管理部门申请服务项目的收费标准，取得收费许可证书；向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业公司，有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是盗用物业公司的名义，是违背物业管理内涵和国家法规的。 其三，物业管理人员是经过招聘、培训，具有很高素质的产业队伍，绝不是“退休人员，下岗职工”。据我对500名经理、项目经理、管理员、财会人员的调查，其中研究生3人，占0.6%；本科131名，占26.2%；大专256名，占51.2%，中专110名，占22%。50岁-55岁的99名，占19.8%；35-49岁的142名，占28.4%；34岁以下的259名，占51.8%。有很多人都是高级工程师、工程师、经济师、会计师、估价师等。由此看来，物业管理可谓“朝阳产业”，其从业人员也大都是“早晨八九点钟的太阳”，年富力强，朝气蓬勃，绝不是“退休人员、下岗职工”的组合。 总之，走出认识的误区，认清物业管理，营造业主的文明、祥和、安全、清雅、舒适的居住空间和生活环境，留住物业的“青春靓妆”，使业主安居乐业，是物业管理企业的最大追求。 二、走出责任误区 现在物业管理纠纷比较多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业公司，对物业公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理服务费用，这都是观念上的错觉造成的。例如汽车、摩托车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业公司赔偿。其一，物业公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务；其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务；其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰体现了“谁使用谁受益谁出钱”的原则。 同样道理，业主家中财产被盗，更不应由物业公司赔偿，因为业主付给物业公司的服务费用，只是为提供公共环境的维护费用和公共设备、设施的养护费用，而不是个人家庭财产的保险保管费用。业主人身、财产的保险、保管，属委托性的特约服务，双方在物业管理委托合同之外，更有特别约定，如保管方式、保管内容、保管费用等。但是，物业公司在对业主实施服务中有责任承担法律和合同约定的责任，如优化服务，加强管理，减少纠纷，防范事故等责任，为业主分忧，为用户分心。 这里需要着重指出的，也是给业主提醒的，按国家有关政策规定，住宅小区的各相关部门综合服务的场所，应各负其责，各尽其职，如房地产方面的业务，属房地产行政主管部门的管理职责；政府方面的行政业务，属辖区办事处的管理职责；社会治安方面的业务，属派出所的管理职责；水电气暖方面的业务，属相关部门管理的职责，这些部门都是服务性的企业，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表，计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等损耗，都分摊在业主身上，这种分摊是违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨言和责任都转嫁给物业公司，而应与物业公司积极配