2010年6月济南海尔绿城酒店地块二期市场分析和定位报告.ppt

2010年6月;报告逻辑结构;本体目标：打造济南首个五星级酒店综合体 销售目标：实现高价下的高速营销 品牌目标：进一步深化企业高端物业营造专家的形象;报告逻辑结构;项目区位;项目四至;玉兰广场;周边配套;经济指标;功能划分;项目属性界定;报告逻辑结构;项目的开发时机是否已经成熟 项目以什么样的战略切入市场？ 项目如何定位？;核心问题分解;2009年12月份以来，政府接连打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成。;;核心问题分解;城市向东;随着奥体中心、文博中心、喜来登酒店等一系列省级重点项目的建成及投入使用，奥体片区配套迅速完善;新城崛起;房地产开发格局已经形成;核心问题分解;区域写字楼分析;区域在售项目总供应量近60万平米，潜在项目总供应量近132万平米，且多与本项目周期重合;区域写字楼成交; ;整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模大，各项目定位同质化严重。; ;中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质，吸引了大量企业客户和投资者，价格较高;区域公寓市场;;客户多为项目周边人群，玉兰公寓客户多为财富阶层，投资比例高；名士MINI公馆总价相对较低，客户以年轻白领和企事业单位中高层为主，自住比例较高;区域公寓市场研判;区域商业分布;;区域典型商业项目;;1、区域商业物业市场供应量大； 2、在建项目已规划多家大型购物中心，竞争激烈。 3、区域商业环境短期较差，大型商业物业销售速度慢，启动难，不易存活。;1、区域写字楼市场供应量较大，且潜在项目多与本项目开发周期重合，会形成较大激烈；;开发时机是否已经成熟？;本项目综合体物业可能的产品组合形式;从目标出发，本项目的物业形态定位;写字楼产品有没有空间？;公寓产品有没有空间？;;本项目商业的发展策略;开发时机是否已经成熟？;泉城首家五星级酒店综合体;1、写字楼产品定位;开发时机是否已经成熟？;核心战略：差异化领先体系;济南首家五星级酒店综合体——玉兰广场;石材立面、玻璃幕墙 考虑因素： 石材立面、玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。 建议要点： 外立面采用卡拉麦里???干挂石材 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。;OA：办公自动化系统：支持光纤接入，每层预留光纤数据端口；电话接入，楼宇综合布线导航 CA：通讯自动化系统：数字视频会议系统，实现楼内无线通信无盲区，有线电视收视系统，每层设有线箱 FA：消防保安监控自动化系统：智能化火灾自动报警系统，烟感探测器报警系统，排烟系统及应急照明系统 SA安保自动化：安防监控系统，数百个监控点位同时对大楼内部进行安全监控；报警系统，巡更系统；出入口设置高灵敏度摄像系统；一卡通系统 BA：楼宇自动控制系统：采用智能化楼宇控制系统，对空调系统、新风系统、电梯系统、照明系统等运行状况进行全时间的监控或控制;整体建筑入口设计要体现地标性建筑的气势;公共大堂气派且具有较强的展示性，纯正大堂设计，不含任何商业功能。;车行大堂： 考虑因素： 深圳甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 采用车行大堂楼宇： 新时代广场、国际商会中心、广州中泰国际中心 建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰；;简约大气的电梯间——延续物业统一设计风格;国际品牌标志、国内品牌价格——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯;市场主流商务电梯产品指标参考;完善的商务配套可以提高物业附加值;汇报完毕，谢谢！