2010年上半年房地产市场和政策评估.pptVIP

2010年上半年房地产市场与政策评估 目 录 1. 市场变化与政策效果 2. 调控政策效果评估 1.1 房地产新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交同比下降显著 在房地产新政影响下，2010年上半年主要城市成交面积相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉成交面积同比09年上半年有所上升；杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过50%。 城市 2010年上半年 套数 面积(万㎡) 同比09年 北京 40312 483.29 -43.73% 上海 59840 620.28 -49.75% 天津 42283 434.22 -22.74% 重庆 103857 984.41 -12.50% 深圳 14452 126.53 -67.10% 杭州 11234 132.11 -63.23% 南京 19709 216.53 -50.94% 武汉 68437 704.12 10.27% 成都 　 435.26 -27.67% 苏州 18686 191.33 -52.64% 青岛 37991 367.90 9.60% 厦门 10295 119.53 -51.55% 福州 9536 105.59 -63.72% 1.2.新房成交：新政出台后的5-6月，主要城市成交量较3-4月显著下降 “新政”出台后，重点城市5-6月住宅成交量较3-4月大幅下降。海口、三亚和温州降幅位居前三，均超过70%。共有杭州、苏州等7个城市超过60%。北京、上海、天津等9个城市降幅在40%-60%之间。 重点城市中，成交量降幅在15%以内的有青岛、包头和哈尔滨，跌幅分别为12.9%、7.6%和1.5%。青岛由于5月底购房契税优惠到期，在到期前成交量急剧增长，使得5月成交量维持在较高水平。 图：重点城市5-6月成交面积较3-4月降幅 数据来源：CREIS中指数据、 1.3 调控政策促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变 本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市，授权地方根据当地情况采取不同程度的调控措施， 避免了房地产调控“一刀切”。 一线城市成交量的下降幅度超过二线城市 区别城市 （1）北京：市场低迷，成交量一路下滑 2010年上半年月均成交面积95.3万平方米，大幅低于06，07和09年同期水平（40%），与08年同期成交量基本持平。 。 6月北京市商品住宅销售4961套，成交面积52.79万平方米，环比下跌16.41%。 2010年上半年月均总成交面积103.3万平方米，为近四年来的最低点，同比09、08、07和06年分别下跌50%、30%、54%和42%。 （2）上海：成交量同比下滑近50% （3）深圳：成交量同比缩水近70% 2010年上半年月均成交面积21万平方米，与09、07、06年同期相比分别下跌67%，40%和64%，甚至大幅低于08年同期水平（18%）。 单月数据显示，今年1月份成交量为最高点，达到35万平方米，此后至今单月成交量都未能超过1月份水平。 1.4 综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价调整已经出现 图：1999-2010年1-5月全国商品房和住宅均价及其环比增速 数据来源：CREIS中指数据、 从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制。1-5月，全国商品房销售均价涨幅较2009年下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。 从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快。 前期房价暴涨区域二手房价格下降：北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价降幅在2000元左右。 1.5　土地市场：5-6月成交量持续下行，与同期推出量比值持续下降，流拍率有所上升 从单月数据来看，4-6月成交量逐月下降，其中6月成交量为1385万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。 3-6月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.4。由于土地市场热度明显下降， 6月部分城市出现流拍流标现象。 图：2010年上半年住宅用地月度成交量 数据来源：CREIS中指数据、 图：2010年上半年100个城市住宅用地成交面积与推出面积比值 1.6 土地市场价格较09年下半年出现下滑，推动房价继续上涨动力不在 图：2009年1月-2010年6月全国103个城市住宅用地楼面均价 数据来源：CREIS中指数据、 2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于