2016房地产开发和经营复习内容附答案.docVIP

房地产开发的特征：1.全面系统性。2.广泛联系性。3.风险与效益并存。4.地域性 房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。 房地产经营的分类：1.地产经营2.房产经营3.服务经营.4.房地产综合开发经营 房地产开发的主要工作阶段：1.投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3.可行性研究阶段4.前期准备阶段5.实施阶段6.销售阶段 房地产产品流通环节的经营:1.房屋销售2.房屋租赁3.房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。 市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。 价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。 房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2.有两个以上可供选择比较的方案3.有评价方案优劣的标准4.有真实地反映客观实际的信息 开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2.经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则 房地产开发与经营决策的类型：1.确定型决策2.风险型决策：风险型决策也称随机决策，即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。 期望值法：期望值法也叫期望收益值法，是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。 净现值期望值法：某方案现金流入减现金流出现值 最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为1 不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。 房地产开发与经营决策的程序：1.发现问题2.确定目标：1.针对性2.明确性3.层次性4.可行性3.拟定方案4.分析评价5.选择方案6.实施追踪方案 房地产企业的概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。 房地产企业的性质：房地产企业的一般属性1.经营目的2.与政府的关系3.与员工的关系4.与其他房地产企业的关系5房地产企业的特殊属性：1.知识密集型企业2.资金密集型企业3.业务运作具备商业企业的特征4.业务内容体现服务行业的特色5.经营方式具有租赁企业的特点 房地产企业的分类：1房地产开发公司2.地产开发公司3.住宅建设公司4.房屋拆迁公司5.房产经营公司6.地产经营公司7.房产信托公司8.房地产顾问公司9.房地产评估公司10.房地产经营管理公司11.房屋修建公司12.物业管理公司13.室内装饰公司.14.景观开发公司 根据房地产企业经营特点进行分类：1.房地产专营企业2.房地产兼营企业3.房地产项目型企业 房地产企业组建的条件：注册资本达100万以上，有4名义上持有资格证书的房地产专业、建设工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 房地产企业的资质:我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级 房地产企业人事分类：1.经济管理类2.专业类3.工程技术类 *房地产企业人员构成：注册建造师2.工程师3.财务人员4.营销策划人员5.项目拓展及发展人员6.法律顾问 房地产企业组织的一般原则：1.目标同一性原则2.分工协作原则3.统一指挥原则4.权责一致原则5.机构精简原则6.有效管理幅度原则7.授权原则8.均衡性原则9.弹性原则 房地产企业组织结构设计：房地产企业组织的结构设计应该考虑房地产企业核心业务的特点。 房地产企业经营目标制定的原则：1.可行性原则2.可量化原则3.一致性原则4.弹性原则 房地产企业经营目标的内容：1.成长性目标2.盈利性目标3.竞争性目标 房地产企业经营决策的概念：房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。 房地产企业经营决策的特点：1.目标性2.灵活性3.选择性4.可行性 房地产企业经营决策的影响因素：1.环境2.决策者对风险的态度3.思维定势4.时间 房地产开发与经营环境的含义：对房地产开发与经营活动而言，环