物业管理制度和政策考试重点.docVIP

物业管理制度与政策重点资料 1、（前言补充材料）物业管理产生的原因：业主共有财产的出现--共有财产什么情况下才出现---组团建筑、住宅小区的出现--导致住宅共用部位、共用设施设备（共有财产）出现---导致共有产权出现（对应的是专有产权，自己私人负责；建筑物区分所有权）--共有产权、共有财产如何管理—业主的共同管理权—管什么、怎么实现—业主大会和业主委员会实现对共有财产和共同利益的平衡---制定管理规约（83页法律效力：对业主、物业使用人发生法律效力；对物业的继受人自动产生效力）和业主大会议事规则等事项---决策权和管理权分离—决策权归业主大会（决策内容，共10项，对全体业主有约束力，不得以没有参加业主大会为由，拒不执行，例如业主以其并非物业服务合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主个人权利和业主大会决策之间的关系：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动第二十三条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第二十四条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。—前期物业服务合同内容（见课本58页）--业主大会成立（已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时—物业服务企业如果变更有交接过程（主要是与业主委员会办理物业的承接查验，只要是物业服务企业第一次介入就要查验，一共几次？具体内容见课本98页，查验出来的问题要确定维修责任，是否在保修期？不在保修期的处理）---物业服务的内容，见课本36页---物业服务的等级，见课本38页—如何提供，三个义务，课本60页，可以免责---责任的认定，合同责任，64页—--物业服务费的缴纳：①违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。②已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；③业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；④物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；⑤物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 ----物业的维护与使用：64页、65页 2、物业服务企业的相关规定------物业服务企业必须是独立的法人----资质等级的认定和承接项目标准，数字标准，按一半递减---物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人------物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 1．业主是建议权，业主大会是决策权，物业企业是管理权， 2．业主大会决定的十项内容：（必考） （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 1、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。即物业管理是业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。P1 2、《条例》调整和规范的范围：仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。P1 3、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理是业主的权力P1 4、物业管理活动的基础是物业服务合同，物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。P2 5、《条例》调整的范围：住宅物业、非住宅物业的物业管理活动。P2 6、《条例》的适用范围，既包括城市、也涵盖乡村