物业设备管理和维修养护过程控制程序.docVIP

设备管理与维修养 护服务过程控制程序 体系文件编号: RQ(0)-GC-CX-11 第1页　　　共11页 1目地 本规程规定了物业管理项目设备（设施）管理的工作程序和办法，确保设备（设施）处于良好适用状态，延长使用寿命，确保对业户日常维修,满足业户能正常工作、生活的需求。 2范围 适用于公司所辖各物业管理项目内设备（设施）管理和业户所需日常维修服务活动及公共设备的维修养护过程。 3职责 3.1工程人员负责按规定对设备（设施）正常运行、保养、维修和业户对设施需求完善的服务。 3.2分管领导/质量保证部/工程部/工程班长/主管负责对设备（设施）管理、维修和服务过程进行检查和监督。 3.3工程维修班长/主管/经理负责制定设备(设施)的管理维修、保养计划，并将计划报工程技术部，工程技术部制定设备设施维修、保养计划，报分管领导及总经理批准后执行。 3.4物业服务中心项目经理/工程主管/工程班长对设备(设施)管理，包括设备更新时购置、运输、储放、到货验收、安装、设计、测试、竣工验收、承接验收、运行、维护、保养、检修检测、改造、报废等过程控制，并由工程主管做更新设备的可行性报告至公司评审。 3.5各物业管理服务中心工程口负责小区日常设备设施的巡视维修、养护、业户日常的报修服务、二次装修巡视及管理工作。 3.6工程人员负责维修养护服务工作的实施及服务工作的自检、巡查。 3.7针对公司接楼时特殊性，特别规定验收接管设备设施职责、所有设备设施承接验收必须经：专业对口的工程技术员、工程班长、工程主管、物业服务中心项目经理、工程技术部经经理签字确认后，上报公司分管领导及总经理审核审批。 3.8工程主管、班长负责制定辖区内的工程设备档案、设备台账、设备卡、注册编号标识和现场运行管理的记录表单。 3.9工程部对工程主管、班长制定工程设备档案、设备台账、设备卡、注册编号标识和现场运行管理的记录表单进行检查、监督、审核。 4.程序 4.1设备档案 所有设备随机携带的技术资料，应收集建档（一台一档），如开发商和施工方无法提供或丢失，物业服务中心可自行建立设备档案，工程班长配合工程主管建立设备档案，将设备厂家、品名、标牌上的技术参数、控制原理、外观尺寸、配套附属设备、合格证、使用说明书、安装调试报告、验收报告、保修卡、保修协议、维修、更新改造记录，开发商或业委会或前任物业公司移交档案资料等用A4纸建档。（所有自建 工程资料建档均采用A4纸建立）。 4.2设备台帐 设备管理与维修养 护服务过程控制程序 体系文件编号: RQ(0)-GC- CX-11 第2页　　　共11页 《设备设施综合管理台帐》保持与设备所有参数现状一致，因此设备管理人员应将封存、停用、报废、维修、更换零部件及更新检修过程、测试验收过程、大、中修以上记录在台帐内，并将维修情况记录在《设备大中修记录表》单内，将《设备大中修记录表》单的编号及维修日期记录在设备台帐内以便追溯。大、中修、更新等各项维修记录单应存档。 4.3设施台账 《设备设施综合管理台帐》是辖区内所有终端设施的台账，设施台账内登记设施名称、型号、功率、电压、生产厂家、出厂日期、使用年限、拆旧年限、资产编号、安装位置、责任人、备注，便于工程管理（造价5000元以下，无专用机房、无附属电控箱的设备设施为设施台账内的内容）。 4.4设备卡 《设备卡》是指有专用机房的设备和带有电控箱的终端配套设备，内容有设备名称、设备型号、资产编号、管理编号、安装位置、责任人（责任人用工号牌号码填写）、使用日期、厂家，终端设施不在设备卡中。 4.5设备维修更新改造记录 设备大、中修及更新改造记录应真实完整，存入相应设备档案中，如有更新设备应重新建立新档案，并将原始《设备设施综合管理台帐》和旧设备档案转存新的设备档案中留档，并在新台账内注明更新年月和更新编号，原档案号和资产编号及管理编号不变（设备档案号为资产编号）。 4.6辖区内所有设备功能控制柜（箱）与终端电力开关均应制作 “状态指示”标识，以确保各系统运行时的现状控制。 5.0运行监控 5.1.1各物业服务中心应当收集和保管好设备（设施）的产品说明书、图纸技术文件和随机光盘、工器具等。相关人员要详细学习和了解设备（设施）的工作原理、技术参数、管网走向以及日常使用、管理、维保的要求（借用技术资料要办理登记手续）。 5.1.2物业管理服务中心对平时处于工作状态中的设备（设施），应当建立运行记录。对所有的设备系统应当按期照其功能和使用的周期以及其特性进行管理，待命或必须随时保持适用状态的设备，应当按规定的周期进行试运行，做好各项应急准备工作。 5.1.3设备（设施）在运行过程中，运行人员应当通过一听、二看、三摸、四嗅等办法，直观地了解观察运行是否正常，符合规定的要求： 听----根据长期