第一章---房地产投资和投资风险.pptVIP

2）购买住房抵押贷款证券 住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人作房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 银行个人住房抵押贷款 出售 SPC公司，重组抵押贷款集合 担保 形成信用等级较高的证券 出 售 投资者 3）投资于房地产投资信托公司 REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。 北京国投：发行集合资金计划募集资金，投资于商铺。 第四节 房地产投资的利弊 1.房地产投资之利 自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施 的改善和投资中获取利益 。 1)相对较高的收益水平 开发投资中，股本收益率可达到20%的水平，甚至会超过100%（利用信贷和财务杠杆）；置业投资中，每年股本收益率为15%-20%。 2)易于获得金融机构的支持 金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证。商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务 。 3)能抵消通货膨胀的影响 通货膨胀是反映一个经济体总体价格水平上涨水平的指标。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。 4)提高投资者的资信等级 拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。 5)能够得到税收方面的好处 房地产投资所得税的税基为净经营收入=毛租金-（经营成本+贷款利息+建筑物折旧），随着建筑物使用年限的增长，每年的收益能力在下降，所以税法中建筑物折旧的年限比起经济寿命要短得多，所以使得建筑物每年的折旧要比实际损失的多，所以置业投资者税基就比实际减少了很多。 2.房地产投资之弊 1)变现性差 销售过程复杂、交易成本高，使得很难变现。使得投资者无力偿还债务而破产。 2)投资数额巨大 投资数额巨大，一方面使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产减少；另一方面使得小投资者望楼兴叹。 3）投资回收周期较长 开发投资3到5年，置业投资，少则10年，多则20、30年。承担的资金压力和市场风险比较大。 4)需要专门的知识和经验 房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，所以对专业依赖性较强。 第五节 房地产投资的风险 1.风险的概念 从房地产投资的角度来说，风险：为未获得预期收益可能性的大小。 完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。 当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。 后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。 如图所示的A，B,C三项投资，c的风险最大，B次之，A最小。 2.系统风险 风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。 1）通货膨胀风险 通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。通货膨胀风险直接导致未来收益价值的下降 。当收益是通过分期付款的方式获得时，投资者就面临通货膨胀风险。 房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。 2）市场供求风险 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险 。房地产市场供求关系的变化会影响到房地产价格的波动。 例如，当供给大于需求，投资者面临房地产空置或积压，导致资金占压，还贷压力日增。 因此，投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。 3）周期风险 周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。 研究表明，美国房地产市场的周期大约为18—20年，香港为7～8年， 日本约为