房地产行业外部坏境分析课件.ppt

总结 从最近年的国家出台的房地产政策可以发现： 政府对房地产调控的决心越来越大，政策力度不断加大，措施不断细化，落实不断到位。 过去几年的房地产调控经历表明，政策效果和调控周期都存在短期化的特征。现在国内外的经济环境都存在诸多复杂的不确定因素，中央政府和地方政府也都在密切关注各项调控政策叠加效应所产生的负面影响。 房地产调控政策必然面临一种相互矛盾的抉择：为了不至于损害绝大多数低收入者的基本住房消费需求，必须采取严厉措施防止房价的过快上涨；而为了增加居民特别是高收入者“财产性收入”和地方财政收入、拉动GDP增长，又必须保持房地产业和房地产市场的繁荣，防止房地产价格的持续低迷。 三、房地产行业外部环境分析 房地产近期市场表现 政治——法律（P） 经济（E） 社会（S） 技术（T） 1、全球经济 2007年开始的由美国次贷危机引起的全球性金融危机，使中国宏观经济面临严峻的考验。 2008年，各行业均面临需求萎缩、产能过剩、库存增加的困境。 全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。从全国各地的情况来看，不同地域的成交量均有萎缩，大中城市萎缩更为严重，同比降幅甚至超过50%。 2009年，中国实施宽松的货币政策以及各项支持消费增长的优惠政策，各地房地产市场回暖。 2、GDP走势 2007年，我国GDP增长率达到了13%左右，经济飞速发展 2008年，增速有所回落，随着金融危机的到来，我国进出口贸易受到很大影响，GDP增长大幅下滑，出口外贸各月同比增幅都是呈现负增长的态势。 2010年一季度我国GDP指数已达11.9%，二季度数据虽然较一季度有所下滑，但依旧达到10.3%.全球经济复苏态势已经确立。 预计未来中短期我国GDP将平稳增长，这对房地产行业的发展也是有利的。 3、汇率变化 4、CPI与PPI走势 5、消费者信心指数 随着我国经济的平稳增长和政府的从紧经济政策，消费者信心指数将会在波动中下降，但下降的幅度不会太大。 二、房地产行业外部环境分析 房地产近期市场表现 政治——法律（P） 经济（E） 社会（S） 技术（T） 1、人口因素 1962—1982为中国人口增长高峰期，约有4.2亿婴儿出生。 90年代开始，陆续进入结婚期、生育期、储蓄期、消费期。 1995—2005，10年间办理的婚姻登记有1亿对，直接导致房地产需求不断增加，2000—2005年需求加速。 2006年后，婴儿潮一代的年龄结构仍对房地产的发展起到很强的支撑作用，但会逐渐趋缓。 随着独生子女的增多，家庭数目日渐增加，家庭日趋小型化，对房地产的需求也逐渐增大。 从年龄结构上看，20-50岁是房产消费的主力人群。 20-30岁人群，这部分人口虽然经济还处于积累阶段，但成长在改革开放以后的这代人，消费观念超前，消费欲望强盛，尤其是已经或即将进入婚嫁阶段，对房产、耐用品市场会有一个很大的刺激作用； 30-50岁人群，这部分人口是消费的主力，这部分人因为有一定的经济实力，更乐于为提高生活质量而进行消费，同时会有更强烈的投资意愿，对拉动房地产和股票等投资市场有巨大的作用。 2、社会城市化 2050年城市化 率将达到70% 左右 2007年城市化 率32.93% 2009年城市 化率46.59% 未来城市化率 年均提高1.0— 1.2个百分点 未来十年每年城 镇人口要增加 约1200万人 按人均住房面积20平方米计算，新增 人口一年需要2亿平米以上的新增住 房。 如果全国有10%的城市家庭可以购 买第二套住房，那就是1500万套左 右的住房，将在四五年中完成购买。 许多城市进行旧城改造，需要大量的 替换住房。 房地产的需求稳步增长，房地产也将有持续长远的发展 当前我国处于城市化发展的高速阶段，为居民房地产的需求提供了长期稳定的来源 年份 人口增长率（%） 城镇人口（万） 比重（%） 乡村人口（万） 比重（%） 2007 5.17 59379 44.94 72750 55.06 2008 5.08 60667 45.68 72135 54.37 2009 5.05 62186 46.59 71288 53.41 城市建设将更加突出城乡统筹，快速推进郊区城市化进程。 中心城区的人口、产业及经济社会活动将逐步向新城和城市外围转移，郊区新城将成为经济社会发展新的增长极。 人口的增长与城市化的持续为房地产的发展提供了广阔的市场。 城市化率的提高对于消费结构的升级会有很大的促进作用。 3、居民消费情况 随着居民财富不断地增长与累积，居民的消费水平也在不断提高。 居民消费水平的增长带来了消费结构的不断升级。 4、生活质