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土地供给对住宅价格影响机制分析 　　摘要：本文利用2001-2009年北京市相关数据分析了土地供给对住宅价格的影响机制。研究结果表明，在北京市房地产市场，土地供给对住宅价格的影响明显，这种影响主要是通过改变市场参与者关于未来房价的预期实现的。土地储备制度和住宅用地“招拍挂”出让方式降低了土地供给水平，导致市场参与者形成土地减少、房价上涨的预期，同时地方政府出于利益考虑也对房价起到了推波助澜的作用。对当前土地储备制度和住宅用地“招拍挂”出让方式进行改革，破除政府靠土地“经营城市”的做法对实现房地产市场平稳发展非常重要。 　　关键词：住宅价格;土地供给;土地储备制度;“招拍挂” 　　2000年以来，我国房地产市场发展迅速，房地产年均投资增幅超过25%，远高于GDP增幅和全社会固定资产投资增幅；但与此同时，也出现了房价上涨过快和价位过高的问题，并引发了诸多社会问题。为抑制房价的过快上涨，解决城市居民，尤其是中低收入家庭的住房难题，政府多次对房地产市场进行调控，但社会企盼的房价下降却始终没有出现。 　　在房地产市场，土地是房地产行业发展的基础，政府通过土地储备制度以及对经营性住宅用地实行“招拍挂”出让，牢牢控制了土地一级市场供给。研究在此两项制度下土地供给对住宅价格的影响和影响机制将有助于改进政府对土地市场的管理，提高房地产调控政策的有效性。本文在结构安排上，首先分析土地储备制度和“招拍挂”制度对土地供给的影响，然后分析土地供给对住房价格的影响机制，最后是结论和政策建议。 　　一、土地储备制度和“招拍挂”出让方式对土地供给的影响 　　1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），开启了我国城市住房制度的改革，此后围绕着住房改革，一系列相关改革措施被提了出来。在土地领域，最重要的制度性改变就是土地储备制度和“招拍挂”土地出让方式的确立。1996年，上海市最早成立了土地储备机构“上海市土地发展中心”，2001年国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）中指出，“为增强政府对土??市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地实行收购储备制度”，自此，土地储备制度得到广泛普及，全国几乎所有市县都建立了土地储备机构，对土地实行统一征收、统一出让。 　　上世纪80年代起，我国开始对原有单一行政划拨土地制度进行改革，借鉴香港土地批租的做法，提出了土地使用权有偿出让的土地使用制度，具体出让方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种形式。2004年3月31日，国土资源部和监察部联合发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中强调，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，严禁这类土地协议出让，2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 　　土地储备制度以及“招拍挂”土地出让方式的确立对房地产开发供地渠道、供地方式产生了重大影响，它使得地方政府垄断了土地一级市场，牢牢掌握了城市土地供给。其结果，一方面改变了原有房地产开发多源头、多渠道供应土地的无序局面，节约了土地，提高了城市土地的利用效率；另一方面，政府通过收回、收购、置换、征用等方法获取土地，进行整理和持有，并适时投放市场以调控各类建设用地需求，也就是说，政府拥有了土地供给这一重要的房地产调控工具。 　　二、土地供给对住宅价格的影响机制 　　一般理论认为，紧缩的土地供给会推高住宅价格，就其影响机制而言，有两种观点，一种认为土地供给对住宅价格的影响是一种间接影响。土地供给的减少首先导致住宅供给减少，然后住宅供给的减少才推高住宅价格；由于从土地供给到开发商建造住宅并供应市场需要一定的时间，通常在一年以上，所以这种间接影响有一定的滞后期限。另一种观点认为，土地供给对住宅价格的影响是一种直接影响。房地产市场参与者具有“理性预期”，人们意识到土地供给的减少会带来远期住宅供给减少并导致住宅租金的提高，这些增加的房租会资本化为当前的住宅价格，进而推升住宅价格；实际中，这种直接影响也有一定的滞后期限。 　　Peng Wheaton对香港1964-1990年房地产市场的研究证明，在香港的房地产市场中，当期土地供给和住宅价格之间不存在影响，滞后一期至三期的土地供给和住宅价格之间存在着直接影响，土地供给的变化直接改变房地产市场参与者的预期而改变价格，在这种机制下，更高的住宅价格推高地价，导致人们在住宅建设中用更多的资本代替升值的土地，结果是住宅的开发密度增大，住宅的供给不受土地供给的影响，因而排 除了土地供给对住宅价格的间接影响。同时Peng Wheaton指出，这种影响机制成立的前提条件是成熟的房地产市场和灵活宽松的