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我国不动产登记机关审查标准法理反思 　　摘　要不动产登记机关在不动产登记中处于控制地位，首要职责是对当事人的申请进行审查，作出决定。采用何种登记审查标准，对登记的公信力、登记的效率和准确性以及登记错误的责任承担都有重要的影响，理论上的认识不一，实践中的作法也各异，不仅对不动产权利人的权利保护极为不利，而且也将极大地损害登记机关的严肃性和权威性，所以明确审查标准对不动产登记制度至关重要。 　　关键词不动产登记；审查标准；实质审查；形式审查 　　中图分类号D912.1；D915 ［文献标识码］ Ａ 文章编号 1673-0461（2012）07-0089-03 　　登记审查是登记程序的核心环节，而审查的核心问题就是审查方式，即登记机关应当采用什么样的手段来对登记申请事项进行判断、分析和解读。对登记审查采取何种方式进行审查不仅关系到不动产物权变动的模式、不动产善意取得等复杂问题, 而且对登记后果责任的认定产生直接影响。本文将从审查标准的含义之争出发，从不同角度，就我国不动产登记的审查标准的选择问题提出一己之见。 　　一、我国不动产登记审查标准的概念之争及其立法 　　在分析我国适合哪种审查方式之前，首先应当明确什么是实质审查，什么是形式审查。因为概念的不统一会使由此引发的争论不在一个层面上而失去讨论的价值。学界对两种方式的区分存在不同两种观点：一种观点认为，实质性审查是指审查范围不仅包括直接引起物权变动的物权行为本身，而且也包括作为原因行为的债权关系。而形式性审查指仅审查物权行为本身的登记制度 [1]。另一种观点认为，实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。形式审查就是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。 　　综观大陆法国家或地区的不动产登记法，登记机关对登记申请采取何种形式予以审查大致有两种立法例：形式审查制和实质审查制。所谓登记的形式审查制是指登记机关对于登???的申请，只进行程序上的审查，而对于契约上所记载的权利事项，在实质上是否真实，有无瑕疵，在所不问。法国、日本采用这种立法例。而登记的实质审查制，是指登记机关对于登记的申请，不仅在登记程序上是否适当加以审查，而且还必须对不动产物权变动的原因与事实是否相符，不动产物权变动原因在法律上是否有效等加以详细审查。德国民法典、瑞士民法典采取这种立法例。 　　我国不动产登记审查的立法现状。物权法第 12 规定：“登记机构应当履行下列职责：①查验申请人提交的必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时地登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。” 将于今年 　　7月1日施行的《房屋登记办法》第19条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：①房屋所有权初始登记；②在建工程抵押权登记；③因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；④法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。”就上述条款来讲，并未明确区分不动产登记的形式审查与实质审查标准。从土地登记资料如何审查来看，《土地登记规则》第6条规定：“土地登记依照下列程序进行：①土地登记申请；②地籍调查；③权属审核；④注册登记；⑤颁发或者更换土地证书。”《城市房地产管理法》第61条强调，土地登记须经土地管理部门核实，人民政府才能颁发土地权利证书。但是，对登记资料的真实审查的相关问题，我国目前的法律法规并没有明确规定。 　　二、我国不动产登记审查的实践 　　目前登记审查是形式审查还是实质审查存在着模糊不清的认识，实务中的操作也各异，各地基于不同的理解采用了不同的审查标准。登记机关的审查存在多种状态。一是形式审查状态。深圳市房地产登记审查主要采取的是窗口处理加形式审查的方式。登记机关只需要对登记申请人是否提交了必须的文件及文件是否真实做表面性审查，无需对申请背后的实体法律关系加以审查。这主要是出于行政效率的考虑，而且房地产交易中心的登记审查人员均系外聘的社会人员，未经任何专业法律培训，不具备发现实体法律关系瑕疵的能力。这样的审查方式显然很难保证申请材料的真实性，权利人的信赖利益受到损害的风险增加。二是实质审查状态。湖北省丹江口市国土局的审查人员在审查过程中要经过三个步骤：第一步是程序审查。主要就本机关对登记有无管辖权、登记申请以及相关文件是否符合法律规定的形式要件、证明文件的真实性、登记申请的内容是否与援引证书等证明文件的内容吻合，申请人或其代理人是否具有完全行为能力、资格是否适当进行审查。第二步是产权审查。主要审查登记义务人的权利是否与登记簿上的权利吻合，权属来