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我国房地产市场结构测度及影响因素实证分析 　　摘　要：本文通过计算我国各地区房地产市场的勒纳指数，从而测算出该市场的垄断程度，结果表明，近几年市场垄断程度不断提高，并且东部地区市场垄断程度明显高于中西部地区，同时还得出市场集中度、土地壁垒、供求状况都是影响房地产市场垄断程度的重要因素，并提出一些降低市场垄断程度的政策建议。 　　关键词：勒纳指数；垄断程度；市场结构 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　 doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.04.10 文章编号：1672-3309（2012）04-24-02 　　一、引言 　　由于房地产市场的特殊性质，亦即房屋具有空间固定性与生活必需品的特性，研究者一般认为房地产市场具有较高的垄断程度。国内学者对我国近年来的的房地产市场结构进行了研究，多认为我国房地产市场呈现出明显的寡头垄断结构特征。如况伟大(2003)对北京地区的住房市场结构进行了分析，认为北京市住房市场表现为明显的寡占结构，开发商之间存在价格合谋，提出限制垄断、引入竞争等对策。王阿忠(2007)通过对福州市的住房市场进行实证分析，认为住房市场属于区域性寡占市场结构。李颖欣（2008）对广州市房地产市场集中度进行研究，认为广州市房地产市场已经进入寡头垄断的水平，行业进入壁垒广泛存在，产品差异化特征明显。 　　在我国房地产市场结构分析中，对开发商市场势力进行了研究，本文采用的方法是测算勒纳指数（LI），勒纳指数越高，则垄断程度越大。勒纳指数的计算公式为：LI=■，其中LI表示勒纳指数，P是房价，MC是开发商的边际成本。由于MC难以测度，本文在具体计算过程中用平均成本AC代替边际成本MC，从而求得勒纳指数。该种方法是一种近似替代，在非完全竞争市场中，边际成本与平均成本并不总是相等，MC可能高于或低于AC，因此结果可能会存在一定误差。不过该种方法使用价格P减去平均成本AC实际上反映了开发商的利润情况，分母为房屋开发成本值则为成本利润率，分母取房屋价值则为房价利润率，利润率越高，说明开发商的市场势力越大，从而开发商的垄断程度也越高，因为一般来讲垄断程度越高则利润率也越高。本文将对全国31个省市区房地产市场进行勒纳指数测算，来测度我国房地产市场的垄断程度。 　　二、勒纳指数的测算 　　根据勒纳指数的计算公式以及相关数据的可得性，本文采用2003—2010年的各省市区的商品房价格与平均成本数据。商品房成本主要由土地成本、建安成本、税费、资金与管理成本4个部分构成。其中土地成本使用上年的土地费用除以当年的商品房竣工面积，即商品房楼面地价；建安成本为统计年鉴中的房屋造价指标；税费及资金与管理成本大致为房价的10%。全部数据均来自于2003—2011年《中国统计年鉴》。根据以上指标与数据，对我国31个省市区的勒纳指数进行了测算。 　　从各地区勒纳指数的测算结果来看，总体来讲，东部及沿海地区的勒纳指数较高，平均在0.25以上，有的甚至超过了0.3，而中西部地区勒纳指数较低，一般都在0.25以下，说明东部沿海地区房地产市场垄断程度较中西部地区要高。并且，从时间变化角度来看，多数地区的勒纳指数呈现上升的趋势，北京、上海、广州等一线城市的勒纳指数上升幅度甚至超过了0.2，说明从2003年至2010年期间，房地产市场的垄断程度在不断提高，东部沿海地区尤为明显。 　　2003年以来，我国经济进入新一轮快速发展时期，作为国民经济发展一大支柱产业的房地产业也进入快速发展时期，表现为房地产投资、消费高速增长，房价快步上涨。由于工业化与城市化迅速发展所带来的巨大刚性需求，以及房价不断上涨所产生的庞大投资性需求，房地产市场呈现供不应求的局面，开发商的垄断程度不断提高，利润率也在不断增加。东部地区由于经济发达，城市化发展更快，其自住型需求与投资性需求增长更为迅速，因而较中西部地区房价增长更快，市场供求失衡现象更为严重，因而垄断程度更高。 　　三、房地产市场结构的影响因素及实证检验 　　产业组织理论认为，影响市场结构的因素主要有市场集中度、进出壁垒、产品差异度、需求与供给弹性以及市场需求增长率等。市场集中度越高、进出壁垒越高、产品差异度越大、需求与供给弹性越小、需求增长率越大，勒纳指数越高，则市场结构越趋向于垄断结构。 　　在房地产市场中，市场集中度、进入壁垒、供需弹性及供求状况都是影响房地产市场结构的重要因素。房地产开发商个数越少，市场集中度越高；土地供给越少，土地壁垒越高；房地产市场供需缺口越大，供不应求的现象越严重，这些都会导致房地产市场垄断程度的提高。 　　由于在实际操作中，各种因素的限制，很多数据不够充分，所以在建立模型的时候不得不放弃对某些因素的数量分析。此文着重选取了各地区的勒纳指数、市场集中度、进入壁