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房地产企业成本核算相关探讨 　　摘要：本文结合房地产企业的开发特性，通过了解房地产企业中成本核算的内容和特点，分析目前房地产企业中成本核算的现状及其中存在的一些问题和产生的原因，进而对这些问题提出解决的方案，以更好完善房地产企业的成本核算，进一步实现房地产企业利润最大化的合法化程序。 　　关键词：房地产 成本核算 问题 解决方案 　　近年来，随着我国经济建设的不断发展，以及城市住房制度的改革，房地产业有了突飞猛进的发展，逐渐成为国民经济中一种重要的产业，为城市建设作出了巨大的贡献。但房地产业建设周期长，资金投入大，成本环节多等特点，决定了房地产企业会计核算的特殊性和复杂性。目前我国房地产开发企业会计核算仍处于进一步改革和完善中，合理确定房地产企业的成本，不但是房地产企业管理控制、准确计算利润的需要，还是房地产企业计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。因此，合理计算房地产企业的成本是房地产企业的关键。 　　一、房地产开发成本的内容 　　房地产开发成本指房地产开发过程中所支付的全部金额包括管理费用、销售费用及财务费用。具体可分为以下几部分： 　　（1）土地征用及拆迁安置补偿费：主要指支付的土地使用权出让金、土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出等； 　　（2）前期工程费：主要指取得土地开发权之后，项目开发前期所发生的费用，包括三通一平，规划、设计、测绘及勘探，临时设施支出等； 　　（3）建筑安装工程费：主要是指企业以出包方式支付给施工单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装具体包括土建水电安装等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金； 　　（4）基础设施费：主要是指开发小区内的道路设施支出、供水、供电、供气、排污、绿化、消防等的设施支出； 　　（5）公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区内学校、幼儿园、会所、锅炉房等； 　　（6）开发间接费：主要是指与项目开发直接相关，在施工现场发生的，但不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费用、劳动保护费等； 　　二、房地产企业成本核算特点 　　（一）开发周期长 　　和一般企业性质不一样，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，都需要经过取得土地使用权部分、规划设计勘探、工程施工、竣工验收等，总计时间大约需要三年左右。因此，作为房地产企业在这么长的时间内进行开发成本的成本核算成为很多房地产企业要认真面对的一个问题。 　　（二）成本计算方法存在差异 　　一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工；费用分配方式传统上制造类企业一般有约当产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。 　　（三）具有较高的风险 　　房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，房地产企业的成本投入金额都是比较巨大的，一旦房地产开发的产品销售出现问题，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前事中及事后的成本核算都具有十分重要的意义，一定程度上可以降低其经营业务的风险性。 　　三、房地产开发成本核算中存在的主要问题 　　（一）成本核算对象不确定 　　房地产项目用地一般范围都比较大，属于整片开发，分期进行开发，产品形态有多层、小高层、别墅、商业地产等。因为项目范围大，确定成本核算对象是以整个开发项目还是分期、分片或分类型为成本核算对象，在核算过程中不确定。 　　（二）成本费用的归集和分配方法不确定 　　房地产企业开发过程中发生的建安工程费合同造价比较清晰，可以直接记入开发成本。而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，它是一个总计的金额，属于总个项目的成本需要进行归集和分配。但如何进行分配和归集不确定。 　　（三）成本核算周期不确定 　　房地产开发因为开发周期长，只能按期核算开发成本。它核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，企业就可以准确核算企业的经营利润。房地产开发中的公共基础配套部分往往不能及时结算，会影响整个项目的核算。 　　（四）虚增建安成本 　　有些房地产企业为了压缩利润，特别是为了应对汇算清缴时少缴纳税金及决算土地增值税时少缴纳税金，房地产企业往往在建安成本上会想办法，故意伪造建安合同，自己花钱去开工程票，这样虚列并结算工程成本。