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浅析房地产市场利益分配 　　摘要：一年多来国内房地产市场的发展态势，对于一些城市的开发商来说可谓是风雨飘摇：调控之声依旧不绝于耳，量跌之势相继朴面而来。一方面市场需求气氛极端冷淡，另一方面资金供给形势非常危急。对此情况，各阶层反映出来的声音并不是非常的和谐，主张继续加大调控的声音和主张适当放松的论调都有。加大调控的理由是房价仍然高企、脱离了一般居民实际的购买力水平；要求放松的是因为房地产行业的不景气影响到了相关的诸多行业、危及宏观经济的正常运行。鉴于住房问题事关千家万户的切身利益，有必要从理论上对于寄存在房地产业这一链条上的各种利益关系进行梳理，并尝试分析其利益关系，以求正本清源，让房地产回归到正常的发展轨道上来。 　　关键词：房地产;市场主体;利益;相关产业 　　一、参与房地产市场交易的主体分析 　　习惯上，业内人士一般将房地产市场分为三级市场：房地产一级市场是指国有土地交易市场，因为全国所有土地都归国家所有，换句话说地方各级政府都是“大地主”，虽然名义上土地是全民所有。各地地方政府以国家的名义拥有全部土地的所有权，并将国有土地使用权进行量化和价值最大化，然后按土地的交易价格，出让或转让（批租），其他部门无权出让或批租，因此我们看到在一级市场上只有两个交易主体：地方政府和投资者，政府是卖方，买方则是投资者。投资者在取得土地开发权之后进入二级市场，就成了我们大家所熟知的开发商。 　　房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业也就是一般地房地产开发公司，房地产公司通过一系列的运作，协调各方力量的人、才、物、权后在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅、商铺、办公楼等，然后将土地使用权和/或土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土地使用权的转让；在这个二级市场上的主体比较复杂，直接主体是开发商和购房者，而相关主体则包括了税务机构、开发和按揭信贷的提供者即银行、设计方、建筑??和工人、材料商、销售代理、物业管理、广告媒体、房地产管理机构、律师等多个行业相关者，有时还涉及公积金管理者。 　　房地产的三级市场 指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场，也就是大家熟知的街头上大量的房产中介所主导、居间的二手房交易市场。 　　虽然房地产三级市场买卖的成交情况所占的比重提升很快，但三级市场总是以二级市场为风向标，也略微受一级市场、即土地交易情况的影响，为了分析上的方便，本文仅从二级市场的情况进行分析。 　　二、市场主体间的利益分配 　　房地产开发涉及行业众多，从正面上说，不但是近几年中国经济发展的一个火车头，为GDP的高速增长作了极大的贡献，也创造了大量的就业机会，另一方面，对于个别地方政府、主管单位、直接经营者和相关利益阶层来说，也有不少直接借这个行业创造或者说攫取了大量的个人利润。 　　1.直接来看，消费者购房时必须直接支付房价里头可以简单的划分为地价、造价和税收规费和开发商的利润以及其他费用。地价的计算比较简单，用开发商竞拍土地时的成交价除以土地总面积，再除以容积率，就能得到每平方米的房子里面包含的地价是多少，即业内所称的楼面地价。税收规费构成比较复杂，有从量征收的，比如规划管理、建筑管理、房管部门的收费；也有从价征收的，比如营业税、所得税、城建维护税以及契税等，但不论从量还是从价，由管理部门收取的税收规费的总体水平在全国各大城市略有差异，却都无一例外地占了楼价总体构成的20%以上。我们可以从下式简单地看出楼价构成： 　　房价=楼面地价+建筑成本+税费+利润+其他费用 　　其他费用=开发管理费+销售费用+不可预见费+利息 　　通常来说，建筑成本相对透明，当然其中包含了建筑商的合理利润，各种房子的主体结构成本差异比较小，但在装饰材料上或有不同，比如精装修房就比毛坯房的成本每平方米要高出数百元至数千元，视装修的豪华程度而定，因而装修商在利润的空间上通常大于建筑商。税费也相对固定，如上面所说，占总价的20%左右。而楼面地价则视地段有极大的差异，从全国来看，一线城市有的地方楼面地价超过20000元，而内地小城市有的楼面地价不足百元。根据风险越高、利润越高的市场规律，一线城市的高地价商品房的利润也相应地高出很多。 　　2.我们再看看“其他费用”，包括了开发商的管理费用，就是房地产企业的办公费用，工资成本等，一般比例也非常小，而且，项目越多、规模越大的房地产的管理费用分摊下来后就越小，接近可以忽略不计，多数在1%以下至0.3%，毕竟国内各大城市现在的就业市场上普遍是白领过剩。销售费用包括广告公司、媒体公关单位的费用和利润以及销售人员的佣金，