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海外汉斯基金低调挺进 　　虽有层层调控压顶，但我国的房地产市场仍处于一个发展期，这块不断膨胀的“大蛋糕”不可否认吸引中外资本“巨鳄”不断抢摊，上演了一幕又一幕的地产市场“群雄逐鹿”大戏。提起活跃在中国房地产金融界的外资“大牌明星”，人们很快就会想到高盛、美林及摩根士丹利，但却往往忽略了另一位“老戏骨”，那就是来自美国的汉斯基金。 　　汉斯基金的低调使得罕有人知其为何方神圣，且目前其在中国市场的身影似乎仍停留在北京的“公园大道”、“万国公寓”、“盛世大厦”以及上海的“加州水郡”。然而，房地产是一个地域性极强且资金密集的行业，能够专注50多年并把触角延伸到全球数十个国家和地区，的确非易事。 　　安全为首要投资取向 　　作为最早进入中国的外资房地产开发商之一，来自美国休斯敦的汉斯基金创建于1957年，是一家以地产的全程开发建造、第三方服务及物业管理服务并重的外资地产巨头。目前，世界许多大城市的“天际线”，已经或正在由汉斯基金开发的建筑而改变，诸如芝加哥三一国民广场、洛杉矶联合银行大厦、亚特兰大第一大西洋中心等。此外，汉斯基金已开发建造的项目遍及美国的90多个城市，总数达到700余个，在境外的16个国家也有其上百个地产项目，包括英国、法国、德国等成熟市场和巴西、墨西哥、俄罗斯、捷克、西班牙、中国等新兴市场。 　　汉斯基金的创始人杰罗德·汉斯处事谨慎，深谙美国休斯顿房地产市场的盛衰。自1957年创立直至上世纪60年代初，汉斯基金一直在美国城市中拓展业务，先后于纽约、旧金山、芝加哥和亚特兰大市设立了地区总部，并在美国其他47个城市设立了地产开发和物业管理的分支机构。上世纪70年代开始，汉斯基金开始在10个国家设立了海外分部。 　　1981年，老汉斯的儿子杰瑞·汉斯读完威廉姆斯学院和哈佛商学院后加入了汉斯基金，奠定了独有的企业文化—投资地产并长期拥有、服务至上并恪守诺言。杰瑞·汉斯曾多次表示，好的物业在于其品质优良、技术领先，具有保值、升值的潜力。 　　在汉斯基金看来，利润率不是必须被津津乐道的要素。总资产超过130亿美元的汉斯基金至今还是私人拥有，其中最主要的原因在于汉斯有很多自属的基金会，不需要用上市来募集资金；其次，上市以后对公司的运营战略会有很大的限制。故此，公众常常会认为汉斯基金是一个保守的公司。 　　 　　也正因为这份保守，汉斯的投资取向完全以安全为首要标准。不求外表风光，但求内在品质，也正因如此，汉斯基金一直和“小心驶得万年船”的标签挂在了一起。对于中国一些房地产开发商一年就可开发200万平方米的“光速”，在汉斯基金看来极为不可思议。 　　只要“举手”就有资金跟进 　　在50多年的发展历程里，真正让汉斯基金引以为傲的或许是旗下的项目没有一幢楼因还不上银行贷款而被收回，也没有一幢楼被清盘拍卖，而良好的信誉也让汉斯基金在投资界“只要举手”，就会有大量资金跟进。 　　汉斯基金彻底改变了传统的项目开发商先圈地、再找钱、主要靠银行贷款的老路，朝寻找投资商共同开发的道路发展。当时的汉斯基金提出的条件包括占有项目10%至30%的资产以及担任项目公司的经理。这样，汉斯公司能分享20%左右的利润，且更重要的是无需冒太大的风险。 　　上世纪80年代，杰瑞·汉斯执掌公司后扩张速度明显加快，但稳扎稳打依旧，决不在财务结构上伤及老底。杰瑞·汉斯进一步扩大了合作伙伴的范围，也更注重资金的来源，同一批个人和机构投资者结成合作伙伴，共同创立了用于海内外房地产开发和收购的投资基金。1994年至今，汉斯基金以举债和投资的方式在全世界融资超过50亿美元，可完全由汉斯基金调配的资金超过10亿美元。杰姆斯·莫瑞森曾表示，汉斯目前共有十几只基金，有60多个项目通过基金方式融资。 　　 　　多条“腿”并重的发展 　　在房地产业中，“投资”与“开发”是两个细分市场，“投资”通常由基金机构完成，而“开发”则由专业建造商完成。不过，在汉斯基金身上，“投资”与“开发”成为了并重发展的“两条腿”。 　　不仅是在大发展方向上力求多条“腿”并重，汉斯公司的开发、物业管理、第三方服务等业务也是互相交融和贯通。如在纽约的摩根士丹利总部大楼，汉斯公司不仅提供第三方服务，而且还负责摩根士丹利的物业管理。又如位于旧金山的太平洋天然气和电力公司总部大楼，汉斯公司没有股权，但也负责物业管理。 　　在汉斯基金的开发、物业管理和第三方服务三大核心业务中，全程开发建造为其带来的收入占汉斯总收入的50%，而这也是一项全面的服务，从选择项目到融资、设计、工程管理及开发、市场营销、物业管理等均会涉足；为高档写字楼提供的物业管理业务则占总收入的25%；而在汉斯基金本身不持有产权和股权，完全为他人做开发的第三方物业开发服务中的收益是收取开发服务费，此项业务收入占总收入25%，如