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中国房地产业改革成就问题与未来指向 　　【摘要】 1979年以来，中国以市场化为基本取向，房地产改革已经取得长足进展，但也出现了房地产泡沫化、房价居高不下、房地产投机旺盛等问题，这些问题严重影响发展方式转型、社会公平和房地产业的健康发展。本文认为，必须确立新的理论基点，明确新的改革方向，进一步深化房地产改革。 　　【关键词】 房地产业改革问题未来指向 　　从2005年开始，国家就开始加大控制投机和抑制房价的力度，但是成效并不显著。温家宝总理在2012年政府工作报告中强调，要严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。这表明，投机与房价已经成为制约房地产市场健康发展的关键因素。本文认为，调节房价和抑制投机成效不大的原因在于现有房地产的制度缺陷，要解决投机与房价两大问题，必须系统全面反思房地产业市场化的历史过程，找准体制缺陷，明确新的改革方向和重点。 　　一、中国房地产业改革的基本路线与成就 　　中国房地产业改革的历史起点是传统计划经济体制下的房地产制度。其基本特点：一是房地产产权公有；二是国家计划，即国家统一规划、统一建房、统一分配；三是福利化分房，即房地产使用者只需交纳象征性的房屋维修租金。到20世纪70年代末期，这种体制已经积累了严重的弊端。一是由于房地产开发建设只有投入没有产出，财政补贴日益增加，国家背上了沉重包袱。二是居民住房日趋紧张，不能满足居民日益增长的住房消费需求，住房问题逐渐成为严重的社会问题。三是由于公有财产的产权管理较为混乱，造成违章占地和私搭乱建现象严重，城市管理越来越难。四是由于产权公有机制造成使用过程中损毁，折旧年限较短，资产流失严重。由此可见，这种体制已经难以为继。 　　中国传统房地产制度的上述特点决定了中国房地产改革必须沿着三条基本路线展开，即打破住房公有制，推行住房私有化，实行居者有其屋；打破计划分配体制，实行市场化；打破福利分房制度，实行住房商品化。 　　在实行住房私有化层面，1979年，温州、福州、杭州、无锡等市和黑龙江省部分城镇，分别试行了组织私人集资建房和“私建公助”、“公建民助”等办法，由此开始启动住房私有、居者有其屋的进程。当前，根据建设部公布的资料，中国城镇家庭80%拥有自有住房，农村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。尽管中国居民拥有的住房质量和面积与世界发达国家存在较大差距，同时，住房自有成为居民的巨大生活负担，但中国居民住房自有率正在不断提高，房产开始成为居民的重要资产。 　　在实行市场化方面，通过打破住房计划体制，实行住房的市场化购买，中国逐渐形成了市场化建房、市场化分房、市场化销售、市场化定价等一整套住房市场化体制机制。这套机制尽管是造成高房价、住房分配不均、房地产泡沫、房地产投机等问题的体制原因，但市场化形成的多元化住房建设投资格局，是当代各国解决住房问题的普遍体制，为进一步解决住房问题奠定了制度基础。 　　在住房商品化方面，1979年，吉林、广西等地率先实行国家投资建设住宅出售给居民，住房商品化改革的步伐逐渐展开。1984年，国务院要求大中城市逐步扩大商品化住宅的建设，住房商品化进程加快推进。特别是20世纪90年代后期取消福利分房以后，中国的住房商品化取得实质性进展，商品住房市场成为社会主义市场体系的重要组成部分。 　　总体上看，30多年的改革取得了重大成就。中国已经基本建立与社会主义市场经济体制相适应的住房体制基本框架；城镇居民住房基本实现自有化和商品化，商品房、限价商品房和廉租房等住房供应体系正在形成；多元化投资、持续化融资、专业化服务、市场化分配等市场化机制基本形成；房地产业迅速崛起，成为国民经济发展的重要产业。 　　二、中国房地产改革的问题与反思 　　由于改革中出现了偏差，中国房地产改革与发展也出现了一些严重的问题。一是房价过高。根据中央电视台2011年10月“经济生活大调查”的结果显示，47.74%的民众将住房列为家庭最主要的困难，31.46%的民众最期待政府解决住房问题。根据清华大学政治经济学研究中心2012年3月22日发布的一项研究报告显示，中国城镇房价收入比已经高达12.07，一线城市房价收入比高达25.25，而国际上认为适宜的房价收入比为6—8，可见，我国城镇住房房价收入比严重高企。时至今日，高房价仍然没有得到有效控制。正如2012年“两会”期间温家宝总理指出的：“一些地方房价还远远没有回到合理价位。”二是投机过盛。以1992—1993年房地产泡沫为例，1992年全国共有房地产企业12400家，但有实际开发业绩的房地产企业仅为7066家。浙江省1993年7月底有195家合资房地产企业，27家外商独资房地产企业，但外资的实际到位率仅为20%。1992年全国共有空置商品房1836万