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关于大型住宅项目全过程管理几点思考 　　 摘要：随着时代的发展，人们对居住质量的追求越来越高，各种大型住宅也不断涌现，但是由于大型住宅项目具有其特殊性和复杂性，因此其管理存在一定难度。本文是结合自己在实际工程管理中常遇到的问题，对大型住宅项目从策划、设计到实施、投入运营等一系列环节全程管理进行阐述，严格控制项目实施的质量、项目实施的安全性、项目的进度和项目总造价等进行总结，为实现大型住宅项目的顺利开展和全方位控制提供参考。 　　关键词：大型住宅项目；全过程；管理；几点思考 　　中图分类号：F253.3文献标识码：A 文章编号： 　　随着社会经济的发展与建筑施工技术的进步，我国房地产企业正进入一个黄金发展的时期。大型住宅项目管理作为房地产企业管理的重要组成部分，其发展速度越来越快。但在现实生活中，大型住宅项目管理存在着一些问题。因此应加强对其全过程的管理。所谓项目管理，就是指企业运用系统的观点与理论，采用先进的科学技术对施工项目进行的有计划、有组织的监督与控制。本文对大型住宅项目进行了全程管理的探究。 　　 　　一、大型住宅项目在全程管理中常遇到的问题 　　（1）延误工期 　　大型住宅施工项目的工期被拖延可以施工技术、自然环境、原材料与机械设备、施工单位的管理等多个因素进行分析。其出现工期延误的主要原因包括：建设单位延迟工程进度款项的支付时间；其次是分包环节出现问题，由于不能及时解决而延误了工期；再者是原材料供应商的材料供应不及时，缺乏材料无法顺利完成工程项目；最后，施工图纸的设计变更。 　　（2）监管不严 　　工程施工过程中的监督管理与监理制度不健全，权责范围重叠，使得施工质量问题越来越突出，严重影响工程的整体质量，主要是因为很多工程开发商在委托监理企业之后，又在施工的现场安插监督管理人员进行施工现场的管理，两者的职责具有重叠的部分。这在很大程度上造成了监督管理人员与监理人员之间的矛盾冲突加剧，相互依赖，工作积极性不高，对工程施工的监理与监督力度不够。 　　（3）竣工环节验收欠缺 　　在工程???成之后的验收阶段，很多施工单位没有遵守《建筑工程施工质量验收统一标准》的有关规定，经常因为工程竣工的时间接近交楼的时间，不认真履行作为工程施工单位的义务责任。只是简单地请监理工程师“参观”一下，没有真正地进行验收，使得工程完成之后的验收工作流于表面，没有发现建筑工程潜在的问题。直接将工程中存在的问题留给用户，这在很大程度上会造成一定的社会矛盾与经济纠纷。 　　（4）造价控制不良 　　工程造价增加主要有以下几个原因造成：首先是建筑原材料价格的上涨；其次是造价管理不当，存在较多漏洞。这主要体现在：建设单位没有加强对工程施工图纸设计变更的管理，有一些单位在没有经过相关部门许可的情况下，私自找设计单位修改设计图纸，有的甚至将修改方案直接列于施工单位的图纸上，或者口头通知。工程竣工进行结算的时候，施工单位提出增加工程造价的索赔金额，从而引发双方之间的经济纠纷。 　　二、大型住宅项目的质量管理 　　 质量控制涉及到决策是否科学、设计是否合理、施工过程控制及后续工作的开展等。随着现在对总体规划报建的要求越来越严格，在进行小区总规设计的过程中，必须要同时考虑到单体的建筑设计以及结构设计的可行性，这就要求我们在设计工作开展之前，召集相关的设计单位召开项目筹备会议，首要表明自己需要的产品以及要求，在设计过程当中，密切与设计方的沟通，把握其设计的思路和意图，对设计方案进行多次比选、优化，最终保证大型住宅工程项目施工的可行性、经济性以及安全性。其中，最为关键的是施工阶段的控制。该阶段中，工程性能和质量基本定型。在施工过程中，应对招、投标等行为加以约束和规范，避免存在暗箱操作，使得招、投标虚有其表；优化施工方案的设计，合理分配施工中人、材、机，尤其是人员的配置和材料的配备等，应具有较高的科学性，以确保工程高效高质地完成，减少不必要的消耗；其次，优化建筑材料的选择。对于一些重要的结构部位，应该通过提高材料的质量和对施工工艺进行创新的途径来有效克服其中的技术难题。同时，还应该强化施工过程的质量监管工作。根据《工程质量检查评定标准》对施工的进度、质量、监理以及内部管理落实“个人责任制”，针对监督检查过程中发现的问题，对相关责任人进行问责，并提出有效的解决措施。在竣工之后，需加强工程验收工作，保证住宅项目最终成型质量。 　　三、大型住宅项目的安全管理 　　大型住宅项目在施工过程中，涉及到的安全问题较多，因此，在施工安全管理中，需要强化施工环境的控制。尤其是施工的天气气候，诸如湿度、温度，都是工程施工中的重要影响因素。同时，在施工建设中，需要根据各个工程项目的具体需求，合理安排施工工序，保障施工的安全进行，在高空工作或者高温环境等工