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商业银行贷款利率对新增住房价格影响实证分析 　　【摘要】中国住房改革14年来，逐渐以金融引导作用代替实物分房政策，以到达安民、惠民之本。在以往的研究中，关于贷款利率对住房价格的影响结论众多，但多以理论分析为主，忽略了贷款实际操作环节的重要作用。笔者以扎实的学术背景，开放的学术眼光，从银行信贷最核心环节出发，得出理论结合实际的研究成果，具有一定的现实意义。通过对全国46个季度的住房价格做实证回归模型，得出结论：住房贷款利率对新增住房价格影响显著，且确定了根据借款主体不同、执行时效不同，则作用方向不同的实际操作指导性结果。 　　【关键词】新增住房价格；商业银行贷款利率；信贷现实博弈；实证回归模型 　　一、引言 　　1998年的住房商品化改革，在加快经济发展和城市化建设、推动产业变革、增加就业等方面做出了突出贡献，但也加剧了购买力和市场价格的矛盾、社会贫富差距。为此国家配套推出了一系列金融措施，特别是以信贷市场的引导和跨期作用提高居民当前购买力，凸显了惠民政策落地的及时有效性。以资金来源不同，主要分为以下三类： 　　1.政策性个人住房抵押贷款，主要包括个人住房公积金贷款和其他政策性个人住房贷款。是运用住房公积金、住房售房款和住房补贴存款，为房改单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款。 　　2.自营性个人住房抵押贷款，是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，即住房按揭贷款。主要包括：个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等。 　　3.个人住房组合贷款。是指银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果仍不足以支付购房款，又向借款人同时发放的部分自营性贷款。 　　银行商业按揭贷款的对住房刚性需求有以下三方面的强力支持： 　　1.融资支持。按揭购房的贷款数在我国一般可以为房价的70%～80%，购房者分月偿付给银行，可以缓解其经济压力； 　　2.投资支持。按揭使购房者可以将资金做多样化投资。例如：用贷款买房然后出租，以出租所得还贷，余款再做其他投资，使资金灵活运用； 　　3.信贷支持。银行作为按揭权人，是商品房按揭法律关系的主体，将着重审查购房者、开发商的资信，保险性较高。 　　按揭贷款购房适合大部分中低层收入的居民，或需要资金周转，不愿一次性支付房款的购房者，现已成为我国居民购房的首选方式。 　　与银行商业信贷比较，住房公积金贷款的特点为： 　　1.低存低贷。存款、贷款利率都低于商业银行对应利率，但其利差呈现逐渐缩小的趋势。 　　2.覆盖面不足。合作楼盘有限，纳入住房公积金体系且形成足够购买力的居民占比刚性需求者不多。 　　3.专业性管理、市场化运作不足，透明度较低。公积金长期贬值，在部分地区申请周期较长，结果不确定，制度、机制、人才尚在建设和完善中。 　　由此可见，住房公积金贷款能够支持住房需求，却难以成为我国居民购房的首选方式。 　　因此，本文从金融专业性和市场化运行的角度出发，主要研究商业银行信贷资金对住房价格的影响和作用。 　　二、建立新增住房价格影响因素回归模型 　　（一）学者研究及本文假设 　　许多学者研究认为，商业银行住房贷款对新增住房价格有影响，但影响是否显著，影响方向如何，却因立论侧重点不同而不同。部分学者认为利率不能显著影响房价（K·W·Chau，2003，理查德·M·贝兹、塞拉斯·J·埃利，2008，郭娜、翟光宇，2011，），部分学者认为利率是影响房价的显著因素（崔新明，2003，尚梅，2004，皮舜、武康平，2006，罗国兵，2007，彭建林，2009，孔行、刘国志，2010，张涛、龚六堂、卜永祥，2011），但影响方式为正相关、负相关或相互作用，影响周期为长期或短期，众说不一。 　　笔者认为，前人研究有众多可取之处，但多数研究偏重理论，没有考虑银行信贷博弈的核心要素：如议价能力、约束条款、操作时效等等，进而无法显现对现实的指导作用。因此本文将从信贷博弈的现实要素出发，研究商业银行住房贷款对新增房价的影响作用。 　　假设为完全市场环境，则住房价格能够代表市场的供给与需求平衡点。银行信贷既能够支持新增住房市场的供给者，即借款主体为新楼盘开发商，又能够支持新增住房市场的需求者，即借款主体为新增住房购买者（主要为刚性需求者，即首套房购买者）。则对于购买者主要为新增住房购买者的新楼盘开发商，供给者和需求者都是符合一般商业银行住房信贷准入条件的合规借款人，在此假设下研究住房贷款利率对新增住房价格的影响，既有普遍操作指导作用，又有重大民生惠及意义。 　　因此，根据经济环境、供给、需求三类影响因素，建立回归模型，分析商业银行贷款利率对新增住房价格的影响。 　　（二）数据选择及处理