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基于反射性理论对杭州市房地产市场分析 　　【摘 要】反射理论是索罗斯针对金融市场提出的互动影响理论，本文应用该理论阐述房地产市场的反射性，并且基于该理论对杭州房地产市场进行分析，探讨杭州房地产市场的反射周期，最终得出以下结论：杭州房地产市场处于房地产周期第四阶段，为避免市场反弹或面临崩溃的危机，促进房地产的健康发展，亟需正确引导市场主流偏向，把握市场预期。 　　【关键词】反射性 房地产市场 市场预期 主流偏向 杭州 　　房地产市场一直备受瞩目，成为上至政府调控、下到百姓民生的重要话题。杭州房产市场近年来经历了2009年优惠政策下的高位运行、2010年密集调控政策下高位震荡、2011年“双限”政策下的缩量与杀跌、2012年复苏回暖到“涨价潮”引致成交低迷。十八大后的房地产市场，受到各方高度重视，但我们不应只是关注市场变化本身，而要基于多个视角去探讨市场反馈机制，从而更全面地了解和把握市场。 　　一 反射性理论 　　在国内，尤其是在许多大城市，房地产市场已经不再是单纯依靠供需关系确定价格的消费品市场。投资者和消费者在参与市场时，是以预期价格作为决策依据的。参与者凭借自己对市场的感知和解读做出决策，大多数人的决策形成主流偏向，主流偏向对市场产生影响，而市场的变化往往又改变了人们对市场的感知。房地产市场参与者和市场环境间这种双向反馈回路，符合乔治·索罗斯的反射性理论（又称反身性理论）。 　　索罗斯认为买卖的决策依据在于对未来价格的预期，而未来的价格却又受制于当前的决策。其实人们预期所根据的，往往是现有的信息——即我们以过去已经发生和现在正在发生的事情作为我们对未来预期的依据。 　　二 房地产市场的反射性 　　1.市场反射性与房价 　　严重的信息不对称是房地产市场非理性发展的条件。决定房价的因素除了基本的供求关系外，还有政策和信息等因素，信息在很大程度上影响房价。弱势群体对于市场难以全面正确地认识。强势群体的预期言论，经过媒体宣传，势必左右弱势群体的感知和认识，并进一步强化这种预期。消费者很难正确认识真实的市场供求关系，无??对未来的走势合理判断，容易产生同向预期。现实中，消费者不得不面对不对称的信息。强势群体通过舆论，引导主流偏向。由于房地产市场反射性，价格自我加强的趋势在发展的途中，可能会因为偏向的动摇而发生修正，但只要这个修正没有足够强到以使自我加强的循环被打破，经受住了考验的趋势会加强市场参与者的信心，从而使后来的发展更加有力度。根据住在杭州网提供的各月份交易信息，杭州房地产市场自2007年至2010年，在各种经济环境影响、政策调控下，成交量呈波动态势，但交易均价总体上涨，趋势较好地拟合了指数函数（见图1）。说明此期间成交量受经济环境、政策调控和市场供给合力影响较大，而交易价格却不受限于市场环境与供需关系。从反射性理论分析，杭州房地产市场的主流偏向为房产价格上涨，价格自我加强趋势经受住多次修正的考验后，参与者对主流偏向的信心日益膨胀，“房价会涨”，作为一种预期，一种信念，参与者偏向与交易价格相互强化，最终导致价格远远偏离基本面。 　　一旦由于政府调控等外界干扰使得主流偏向反转，价格自我加强趋势打破，预期价格下降，市场投资者为规避市场风险会放慢投资脚步，市场消费者为寻求底价契机而持观望态度，使得整个市场低迷。例如，2011年1月“国八条”出台，首次释放通过调控平抑价格的信号，拉开全国严格控制房地产的序幕，杭州房地产市场自年初部分新盘“低开”，到年中 “降价”频现，年尾互相“杀跌”，杭州房价调整之惨烈。政府调控不松懈，房地产商为了回笼资金使出降价策略，消费者透过各种媒体了解到政府调控的坚决和房地产商的降价动向，对房价预期有了变动，使得市场参与者都对房价预期产生反转，主流偏向逆转。与2010年限制政策引致商品房交易量高价位动荡不同的是，2011年杭州房地产市场在主流偏向逆转中持续低迷，只有一月份成交量超过3000套（参见图2）。 　　2.市场的反射性与房地产泡沫 　　市场反射性使得房地产市场在没有得到有效修正的情况下，不断重复自我加强的趋势，房价持续上涨，直到偏离市场基础价格，大大超过了居民承受能力，就会引发房地产泡沫。 　　很多国内外学者就我国房地产是否存在泡沫问题进行了研究，有的认为市场只是过热还没有太多的泡沫，而有的学者认为已经产生了许多泡沫，继续下去迟早会破裂。通常认为，房地产泡沫的判定可以参照以下指标：当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险；一般当空置率达到10%时，就是房地产业过热的预兆；国际认可合理的房价收入比的取值范围为4～6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。泡沫产生，市场价格偏离