2011眉山首例低碳科技人文社区项目前期定位报告.pptVIP

给眉山崭新的一面首例低碳科技人文社区First low-carbon technology Humanistic Community嘉信和诚地产机构成都克拉地产顾问2011.3;;地块分析 本案地处眉山市新城规划区，属于新兴区域，从房地产事业发展角度分析，其成长空间较 大，但从微观角度来看，本案地块位置与东坡湖及岷江区域板块不能同日而语。 项目优势 Project Benefits 1、地处新城规划区，紧临岷江花园大道，城际列车站，交通便捷； 2、人文配套较丰富，本案周边设有外国语学校、东坡中小学、田家炳中学； 3、休闲、运动配套丰富，世代广场、雕像广场、诗书城公园、体育中心、东坡湖公园、岷峨公园。 ;项目劣势 Project weaknesses 1、本案地块表面规则，但由于其进深只有99米，依据退距要求，无法达到规划条件通知书所约定的容积率6.0的档次，因此，本案单从建筑面积上将损失约1.8万平米； 2、本案??块虽地处新城市规划区域，但由于目前开发项目较少，且开发档次较低，至使该地块区域综合优势不突显，商业、居住氛围不够； 3、本案地块紧临廉租屋小区，对本案营销会造成一定的阻碍，因此后期产品规划与营销工作就十分重要； 4、由于本案地块过小，导致本案景观处理难度加大。;项目机会点 Point of project opportunities 1、就本案区域目前在售楼盘分析，目前尚属于传统开发模式，在日异竞争激烈的房地产市场不具有较大的优势。因此，我司建议，本案在开发理念方面，做一定的创新，一方面在于树立本案区域标杆，另一方面通过创新提升项目品质以弥补由于容积率造成的经济损失； 2、精耕细作。目前眉山在售楼盘在产品、景观、物业、包装等方面都存在不足，因此我司建议贵公司在上述几方面做足文章，建立本案的市场影响力。;小结 Summary 利益点 Points of interest 通过经济技术指标测算，在传统模式下开发本案，如何获取利润?如果能获得利润，又如何 完成6000万的利润产值？ 可持续发展 Sustainable Development 在21亩偏小且不容易将面积做满而导致经济利益受损的情况下，如何保障本案取得胜利？ 为贵公司在房地产事业发展过程中奠定可持续发展的基础？ 团队 Team 作为贵公司初涉房地产事业发展，虽拥有房地产事业各领域精英，但团队初建，项目已上 马，与专业团队合作将会为贵公司带来事半功倍的效果。 ;销售保证; 克拉思考 Thinking carat 核心思考问题1 眉山房地产市场的空白点在哪里？这些空白区域，是否能吸引购买者？空白产品能否完成 贵公司预期利益？ 核心思考问题2 项目的核心竞争力是什么，在此基础上，如何形成项目富有穿透力的差异化传播？ ;克拉观点 Carat view 观点1：快速操作 控制风险 提升价值 本项目虽然地段稀缺，但是规模小，同时面临较大的竞争风险和政策不利因素;根据目前市 场的竞争态势，既面临产品带来的风险，又面临政策因素带来的风险,也面临突破价格瓶颈 带来的风险。借力地段，合理寻找市场机会，快速操作，确保安全性的同时提升产品价值 将是本项目需要确立的第一原则。 观点2：品牌先行 拔高品质 品牌模式：品质 品位 品行 品质、品位、品行是品牌的“三大支柱”。品质决定品牌。品质是“第一性”的，品牌是 “第二性”的。没有质量，一切都是负数！ 本案可借力眉山“地王”的身份高调入市，以提升品牌号召力。 ;观点3：作业模式——目标倒推 正向推进是“从有做有”，目标倒推是“从无做有”——从目标出发，反向推演，倒推资 源配置，倒推时间分配，链接战略战术，链接方法手段；不问我的一双手能干多少件事， 惟问移泰山需要多少双手；不问我的一口锅能煮多少斤米，惟问劳千军需要多少口锅；不 问我的一盏灯能照多少里路，惟问亮天下需要多少盏灯！ 此策略用与产品规划设计，在设定预期盈利目标后倒推如何做产品规划设计，如何制定销 售策略…… 观点4：聚焦，聚焦，再聚焦 同样的光通量，凹透镜无所作为，凸透镜点燃熊熊大火。为什么？学问只在散与聚。 本案定位与推广应结合项目本身核心竞争力，抓住闪光点将其做深、做透、做强。 ;阻碍取舍 Hinder choice 本案最大的问题点在于容积率与地价、利益回报这三方面的平衡点在哪儿？ 保面积，总平、户型、社区环境……放在市场上就不具备优势，销售亦会受到震痛，利益 回报更无从可谈。 做品质，建筑面积将会受到很大损失，即使完成较高的销售单价，也未必能做到收支平衡。 归根结蒂，都是本案的地块太小，进深过短的问题。但有没有更好的办法来解决？ ;回过头来，我们再次关注眉山缺少什么？ Looking back, we once again concerned abo