莱茵达·三亚田独镇六盘村取地调研报告.pptVIP

三亚楼市全面开花，房价飙升，海景房与普通住宅房价拉开差距 海南申请国际旅游岛消息传出后，价格飞涨，个别楼盘十几天内售价翻一番 截止09 年10 月，海景公寓均价已上升至4 万元/平方米，一线海景别墅稀缺，二线海景房别墅仅鲁能三亚湾新推出游艇别墅，开盘即热销。三亚市区河景、江景、湖景房去年10 月均在13000 元/平方米左右，而市中心无景观资源的楼盘均价在8000 元/平方米左右，由此可见三亚住宅市场价格差较大； 2010 年1 月，国际旅游岛上升为国家战略，三亚房价随之疯狂，09 年12 月入市的凤凰岛当时均价高达6 万元，而1 月在国际旅游岛的催生下，房价突破13 万元/平方米。其他市区内楼盘09 年仅1 万元/平方米的均价，到1 月已经飙升至2 万-3 万元/平方米。4月新政后，销量锐减，但是房价依然居高不下，疯狂楼市背后仍然存在一批坚定的购房者。 三亚房产市场分析/市场特点02 产品出现极大的两极分化：一是中端中小户型，一是高端别墅 从08年10月的去化结构来看，85-100平方米左右的两房户型较受到部分购房者的青睐，占据主流市场；同时120以上的两房和150平方米的三房表现较好。这主要由于当时的售价不高，总价较低； 09年市场畅销户型面积在60-80 平方米(公寓)，250-400 平方米(别墅)，总价90-120万元(公寓)，850-1300 万元，价格空间的突破由拥有稀缺海景资源和产品品质提升构成； 并且通过我司的访谈调研了解到随着目前价格的上涨，总价成为敏感因素，公寓类产品要比别墅好销，且部分项目在别墅产品中打造mini别墅产品，以降低总价。 三亚房产市场分析/市场特点03 报告目录 一、拿地背景分析 1、宏观背景分析 2、三亚房地产投资状况分析 3、项目所在区域分析 4、项目地块分析 二、三亚房地产市场研究分析 三、拿地价格建议 1、整体市场分析 2、房产业内人士访谈 3、区域土地市场分析 4、亚龙湾区域案例研究 5、三亚房地产市场成功经验分析 6、三亚房地产市场未来趋势预判 1、产品售价预测 2、取地价格建议 为了进一步了解三亚房地产市场的特点和前景，我司对目前部分操盘三亚项目的业内人士进行了访谈 凤凰水城销售部经理 陈经理 凤凰水城销售主管 叶艳 金中海蓝钻销售主管 张静 业内人士访谈 凤凰水城项目销售经理、销售主管访谈要点： 1、本地市场的看法：整个海南目前整体房价在提出国际旅游岛概念后基本上都翻了一番，并且经历了09年，很多项目目前都处于尾房或无房状态，不过今年的4月新政对岛内的楼市影响明显，目前即使岛外的很多城市已经出现回暖迹象，但是岛内的成交状况依然很差，但是接下去是每年的销售旺季，可能会有所改观；目前三亚的房价几乎是海口的一倍，但是认为价格仍然会有上涨空间，只要国际旅游岛概念的相关配套逐步跟上，尤其是博彩业等第三产业的兴起，必然会吸引更多的游客。 2、项目销售状况：该项目从07年开始销售一期，08年开始销售二期，当时售价仅为5000元/㎡左右，面市之初的市场形象是“三亚最低价格大盘”，目前一二期基本交付。三期在售的物业有多层、高层、洋房和别墅物业，公寓类目前售价在24000元/㎡，别墅均价在40000元/㎡，价格提升主要是在海南国际旅游岛概念的提出，十天内价格整体翻一番。目前项目由于市场调控影响，销售状况不理想，月均去化率在10套/月左右，每天的看房客户也只有一两组左右。除了市场原因以为，认为本项目为非海景概念，而是河景概念，且价格较高，这对于客户的吸引力不够。 3、客户构成：客户基本上以北方客户为主，尤其是东三省、北京、山西，其中60%基本上是东北人，但现在随着价格的不断上涨，项目更多把目标客户定位在上海和江浙一带。海南尤其吸引北方客户主要是因为气候的差异，另外就是北方地区所稀缺的海景资源。 4、看田独：在以前，在人们心目中，田独镇属于离三亚市区很远的一个地方，近年来，随着城市化进程的不断推进，拉近了三亚市区与田独之间的距离，另外这里处在亚龙湾与三亚市区的连接处。目前这个区域的房产开发项目较少，离海较远，只有山景，可预期的售价与其他区域的房价相比将会低很多。 业内人士访谈 金中海蓝钻项目销售主管访谈要点： 1、项目销售状况：项目08年推出市场，最先开盘的是4号楼，当时起价12500元/㎡，起初销售状况并不理想，后来随着市场的变化，加上项目加大了媒体的推广力度，邀请范冰冰代言，并且在上海、北京等地举办说明会，随后销售状况得到大大改善。后面推出了1号楼，均价在22000元/㎡，2号楼，起价19000元/㎡，均价30000元/㎡，也基本都去化完毕，尤其是在今年的一二月份，出现了几十套、不看产品、不问价格就购买的客户。今年推出的最后一栋3号楼，起价28700元/㎡