2012年-丹江口鸿昌玉景园项目三期营销策划思路.pptVIP

项目三期营销策划思路 —— 前言—— 把握本质， 解决问题。 宏观调控政策不放松 温家宝总理首次第五次发表讲话，促进房价合理回归，表明国家对房地产政策的决心； 首套房贷利率回归基准，刚性需求得有利释放 二三线城市市场：刚需释放 以价换量 春节后，在以武汉、重庆，长沙等地为首的二三线城市近期楼市行情中，“成交仍旧以中小户型为主，购买者多数是首次置业的刚需客户和少量换房一族”。针对如何撬动节后市场，各个楼盘几乎都主打婚房、刚需等概念，有的是特价房，有的推出团购优惠。因此，“刚需释放 以价换量”成为二三线城市近期市场的主要特征。 不论产品品质有多好，在整个宏观政策调力度控如此之大的的现在，大部分购房者处于观望状态。 NO1.正确的目标 —— 1、鸿昌·玉景园 自身现状—— [高端品牌] 鸿昌·玉景园项目从2010年到2012年，历经2年时间，“天生地标，世袭优雅”“天生地标，世袭财富”“鉴证一个承诺”的品牌形象已经在丹江树立，并已广泛获得认知和认同。 [情景营销] 鸿昌·玉景园项目，丹江口首个英伦皇家音乐园林社区优雅呈现，首个精装样板房目前已经全城公开，绝对值得鉴赏。 [良好口碑] 鸿昌·玉景园项目，在外口碑皆以名盘著称，主要以品质和高端形象获得市场，作为一个开发周期较长的楼盘来说，鸿昌·玉景园相比其他楼盘，口碑传播上有很大的优势。 鸿昌·玉景园已经象征高品质、高档的形象已经具备极强的认知度和美誉度， 自身状况已经达到极高的水平，在丹江，绝对可以堪称丹江NO.1。 —— 2、项目三期 产品特色—— [玉景园三期产品一览] ——18F高层住宅×2： 90平米2房、119-139平米3房 2梯4户 ——11F小高层住宅×2： 126-138平米小户型3房 150-240平米复式楼 纯板式 ——两个中央景观组团 ——22#楼临近活水系。 从产品本身来看，鸿昌·玉景园本期为纯电梯房物业，景观资源较好， 产品线不够丰富，主要三房居多，足够锁定一部分改善性客户人群。 21#，18F 22#，18F 18#，11F 1#，11F ——从产品本身来看， 1、延续鸿昌·玉景园高档、高品质形象； 2、目标客群仍然以左岸改善性的企业中上管理层，私营业主，事业单位编制人员为主； ——3、目标客户群体—— 从本项目所具备的产品气质、生活形态来看， 本项目客户群体，在任何市场形势下，都一定具备以下的关键特征。 来自左岸城区的事业单位、中大型企业中上层管理、私有营业主 年龄大约在30——55之间 身份彰显高贵，对生活品质要求高 收入较高 ——————————————————————简称：丹江高品高薪人群 私营业主：活跃在丹江口各商圈的大小私营业主群，拥有一定的收入，向往尊严与有面子的生活； 事业单位编制人员：拥有稳定的收入，追求同样稳定并且出自品牌的大社区，本项目未来政务中心的核心区位以及较大规模，都是吸引这一部分客群的因子； 中大企业中上层管理：拥有既稳定又丰厚的收入，追求品味与优雅的生活，从前期成交客群情况看来，这一部分消费者对本项目也更加容易情有独钟。 ——4、目标客户群体描述—— 地标与生俱来：雄踞丹江城市发展中轴，天生的贵族光环 城市未来核心：丹江新城CBD核心地段，引领城市发展趋势 宏大社区规模：总体建面15万方，丹江口市最大项目之一 风水宝地资源：东临汉江，西侧靠山，纵横交通，左右逢源 唯美浪漫社区：丹江首席英伦皇家音乐园林社区，纯粹的享受 优雅建筑品质：传承Art Deco新古典主义，尽收丹江优雅名仕 —— 5、项目价值梳理—— —— 6、丹江楼市的市场现象 —— [饱和市场] 目前丹江市场在线项目，待开发项目较多，整体开发面积过大，而近年来的市场火热，购房需求已经大量透支，但区域放量持续在增长，相当的饱和。 [抗高性] 从全国其他城市过往经验来看，抗高心理必将只属于一个时代的阶段性产物，必将成为过去。然而在这样一座相对闭塞的城市，对高层产品而言，抗性很大。 [区域性明显] 作为一个未来发展潜力较大的右岸CBD，而在丹江市民心目中有不屑不顾的态度，多数置业为了投资，还有相当部分改善以后居住环境。 对于鸿昌··玉景园，目前的销售核心问题来说，是来自客户的认知； 而如何有效的获得市场，教育式营销和情感式营销便是的良好途径。 ——7、市场问题核心 —— [跌价的担忧] 对于跌价问题，事实上已经不是“担忧”问题了，经过如此严厉的房地产市场调控，名言降价和变相降价已经是市场现状，而购房者也已经接受了这样的现状，并认为还没有到最低点，不到紧急需要购房的时候，不会轻易下手。 [右岸发展太慢] 众所周知，右岸的规划源于2006年，至今已有6年，但除了主要交通路网，政务机关迁入之外，其他商业配套，生活配套几乎为零，丹江市民认为发展太慢，政府老是做“闹眼子