厦门万科金色半岛整合营销推广竞标报告.pptVIP

怎一个“火”字了得！ “万科·金色半岛”盛大开盘！ 盛大的开盘仪式、现场氛围烘托活动、前期及后续媒体炒作！ 系列深化行动，促进现场热销及热销信息的传播，形成市场持续关注点！ 9月份销售任务： 500套 假日效应，快速消化一期房源，为后续开盘蓄客！ 十月份 阶段目标： 媒体组合： 网络广告：xmhouse等行业信息网站（形象塑造+活动信息发布）、 xmfish等区域主流综合网（活动信息发布） 推广道具： 项目宣传海报、房展展台形象、房展小礼品等 金九银十，持续热销！ OCTOBER 房车一体化，驰骋大成人生！ 参加厦门房车联展，并与约定汽车参展商合作推出房产联售计划！ 活动期间购房既可获得相应品牌车的购车优惠！ 房车展，高调蓄客持续热销！ 2000组 初级客户蓄积目标 10月份销售任务： 200套 有效实现第二波开盘目标，实现价格提升！ 十一月份 阶段目标： 媒体组合： 户外广告：市区主要路段、杏东商业区、杏林大桥沿线（开盘信息） 报纸媒介：厦门日报、海峡导报（开盘信息、热销信息软文炒作） 网络广告：xmhouse等行业信息网站（开盘信息） 推广道具： 第二波开盘！ 景观示范启动区 NOVEMBER 万科与你携手呵护生命的成长！ 与红十字会或相关助学基金会合作，开展爱心助学活动！ 万客会会员向指定基金会账户捐赠N元助学金，认购万科任何产品即可可获得N*2元购房优惠！ （N ＜指定额度） 900组A级客户 第二波开盘前最后一轮洗客动作，而后择期开盘！ 全盘推售原则 面积稳步提升，价值稳步提升； 客群层次提升，产品形象提升； 同期推售形式的单一性转向产品形式的多样性； 客群圈层的针对性转向客群圈层的多样性； 自住导向转向投资导向。 地块属性和产品规划决定如下的项目推售原则思考： 面积由小变大；年龄由小变大；产品由简变繁…… 价 值 提 升！ 2010.9 2011年下半年 竞品项目去化周期示意图 时间 供应量 市场机会点 一期推盘时间 二期推盘时间 2011 2010 2012 2012年下半年 三期推盘时间 2013 13万㎡ 12万㎡ 12万㎡ 5万㎡SOHO 2011 2010 2012 2013 10500元/㎡ 11600元/㎡ 12700元/㎡ 假设带1000元/㎡精装修 价格走势模拟曲线 预计整体均价约11500元/㎡ 本案预计需要3-4年去化时间，整体均价约11500元/㎡ 全盘推售模拟 2010年9月 一期住宅开盘 参考万科从拿地到开盘周期一般11-12个月左右推算 一期推出A4地块高层和超高层产品，奠定市场优势地位，吸引客户聚焦，热销的同时为后市销售赢得人气。 2011年7月 二期住宅开盘 抢占区域内的市场空白点，先发制人，确立大盘优势！ 二期推出A5地块产品，产品附加值逐步升级，客群数量级也逐步上升，随着片区认可度的逐步提升实现价值最大化。 借助一期热销，推出升级产品，引导自住客进入，适当辅以稀缺小户产品，延续旺销态势 由于本项目体量大，开发周期相对较长，建议在住宅销售集中期的间隙推广商业招商，炒作板块的商业价值，有效实现营销效用的最大化。 三期推出A5地块后续产品，SOHO办公型物业与周边竞争项目形成差异化互补产品销售，实现快销。 推出高附加值带投资性质的产品进一步制造项目升值预期，带动二期尾盘加快去化 2012年7月 三期住宅+SOHO开盘 2013年 尾盘结案 快速销售，现金回流 创造溢价，价值兑现 总体量13万方，首置首改产品，小两房和三房为主力。部分叠-TOWN。 体量约12万方，产品单元面积提升，以舒适型改善性住宅为主，辅以部分小面积产品。 体量约17万方，产品类型多样，价值最高的住宅产品及投资性强的SOHO产品。 全盘推售策略 价格策略：坚持大盘策略——低开高走！ 随着价值提升稳步提高价格，有效去化，实现销售利润最大化！ 营销推广原则 广度的重要性！ 深度的重要性！ 大盘大体量，需要广泛的市场认同度和客户蓄积数量的支持！ 大盘开发周期长，需要深入营销以层层推进取得良好营销效果；且品牌价值的提升也需要深度营销以争取深厚的市场及客户基础！ 大盘气势，产品价值，品牌形象， 同步推演，缺一不可！ 体验的重要性！ 区域的陌生需要靠反复体验和切实感受来打消，通过体验营销提升区域的客户认可度！ 总体营销思路 整合利用优势资源，让客户因感动而购买！ 认知 体验 感动 购买 兴趣 欲望 行动 以认知、体验、感动、购买为营销推广的四个阶段的目标引导，从而层层深入的将项目理念和价值体系传递给目标客户，有效蓄积客户的同时，更要同步提升客户的诚意度，以实现大体量快销目标。 总体推广策略 媒体渠道，