2010年武清光明道南侧地块项目土地价.pptVIP

* * 武清光明道南侧地块项目 ——土地价值分析报告 1.市场分析 2.本体价值研判 3. 项目发展拟定位 4. 经济效益测算 一、市场环境 宏观政策经济环境 武清中观市场环境与发展空间 武清微观市场环境 2010年是政策收紧年，整体市场压力将有明显增加； 产业政策 货币政策 政策的收紧，主要来自货币政策与产业自身政策 信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 收紧房地产信托 开发商拿地首付至少50% 土地费用 自2010年1月18日起，连续两次上调存款准备金率0.5个百分点 银行存款准备金上调 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。 个人住房转让营业税 明确二套房首付不低于四成 ，贷款利率上浮15% 二套房贷收紧 政策内容 政策要点 从金融、财税、供应结构等方面，全面抑制投资，抑制市场过热，房价过快上涨； 二套房政策 保障性住房 营业税等交易税 土地政策 存款准备金率 房地产信托融资 …… 信贷额度收紧 利率 政策收紧 普通住宅供给增加 信贷额度与门槛，社会资金流动量，全面收紧，抑制过度通胀的出现； 市场环境——宏观政策经济环境 “政策的调整”不会改变“市场的方向”；对未来的宏观背景，我们谨慎而乐观。 宏观经济支柱产业 经济贡献值 行业影响力 产业链带动 产业政策 货币政策 虽面临通胀压力，但为维持汇率稳定，热钱大量流入，经济复苏不稳，利率上调空间有限。 涉及消费、投资两大领域，仍是宏观经济支柱产业，以调控为主，不会出现打压。 外需低迷，贸易壁垒滋生，贸易全面复苏尚需时日。 人民币升值压力明显，在贸易恢复期，汇率必须维稳 市场环境——宏观政策经济环境 市场环境——宏观政策经济环境 在2010年经济回暖期，通货膨胀环境下的主动政策性调整； 与2008年经济衰退期，通货紧缩环境下的被动市场性调整； 房地产市场的波动走势将有质的区别； “政策的调整”不会改变“市场的方向”。 对未来的宏观背景，我们谨慎而乐观。 在通胀环境下，房地产市场的政策性收紧， 对于拥有着闲置性资金的高端购买者而言， 在货币保值需求的刺激下，对其购买意愿打压较弱。 二、本体价值研判 区域优劣势分析 地块环境分析 市场环境——武清中观市场环境与发展空间 央企抢滩?推动武清城市化发展 滨海新区发展、 经济、产业腾飞 依托京津之间的区位优势，抢抓滨海新区纳入国家发展战略的历史机遇，实施城市化为主导的率先发展战略，加快全域城市化发展步伐。建成了以国家级骨干道路为龙头、覆盖全域、开放便捷的现代化路网体系，实现京津半小时的时空目标，使武清融入了环渤海经济带一体化发展的格局。武清这座京津之间的明珠新城吸引了越来越多关注的目光。中国水利水电建设集团公司、中国房地产开发集团、中国粮油食品进出口有限公司已经进驻武清，携手推动区域经济发展。 6865元/㎡ 本项目 6248元/㎡ 7154元/㎡ 京津一体化，城市发展价值 5000元/㎡ 6200元/㎡ 市场环境——武清中观市场环境与发展空间 城市化进程 发展特征 指标特征 居住特征 城市化 被动郊区化 主动郊区化 城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能 郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善 郊区主流客户为本区域的中高收入阶层 购房目的为第一居所、第二居所或投资 有城市更新改造背景形成大量购房需求 政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设 在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重 人均收入(GDP)/美元300 人均收入(GDP)/美圆300-1000 人均收入(GDP)/美圆3000，城市化率70% 解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求 追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主 人均收入(GDP)/美圆1000-3000 追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加 追求生活质量阶段 大都市，城市群 城市出现多个中心 副中心的出现 多个城市共同发展 天津 广州，上海 纽约 人口挤出 人口自然分流 天津处于被动郊区化向主动郊区化转变阶段，未来郊区市场大有可为。 市场大势 【市场】 政策环境由松趋紧，但不会出现全面打压，市场方向难以改变；虽有调整压力，但市场上行趋势不改 【供求】—将有一定幅度的提升 09年市场回暖，土地火热成交，预计2010年全年供应量在1200—1300万㎡之间，且将会集中在下半年上市。 【价格】 呈上升趋势，由于供求关系， 高端项目价格增长速度要高于 平均水平 【产品】 区域内同类型别墅产品陆续出现，集中在2010年底和2011年