汉嘉2010年01月20日杭州广宇集团.pptVIP

广宇集团·82号地块C2-02地块项目定位思路初步探讨 谨呈：广宇集团 目录 研究前提 目录 问题诊断 问题一解决思路 城市发展——城市大格局 城市发展——价格梯队 板块联动对丁桥的提升 运河新城 城东新城 运河新城及城东新城对丁桥的影响 高架及田园“地热”直接利好 丁桥CLD规划日益形成 整体规划、配套完善： 1.市政：公交首末站、文化、商场、公园、水电煤、通信等； 2.超市：物美、世纪联华、好又多； 3.居住配套：医疗、银行、农贸市场、公交线路十余条 4.休闲配套：丁兰公园、健身公园 5.教育配套：中学两所、小学四所、幼儿园七所，并有采荷小学等名校进驻。 项目自身角度 如何把握区域的发展节奏 问题诊断 区域发展——丁桥区域发展阶段 板块发展带来市场细分 滨江板块细分市场分析 滨江与丁桥细分市场对比 上东城最近开盘情况 上东臻品于2010.01.18开盘，开出5号、7号，共推出149套房源，均价13000元/㎡，截止2010.01.19下午18时，已预订131套，预订率达88%，此预订情况在近期开盘中相当不错。 具体成交结构如下： 丁桥细分市场发展趋势研判 82号地块公寓市场机会 公寓细分市场初步定位 市场上排屋+高层物业分析 排屋市场定位 82号地块定位初探 汉嘉市场定位研究体系 问题诊断 汉嘉产品打造研究方法 本项目产品初步定位 产品打造思考模型 产品打造原则建议 不求面面俱到， 但要有所取舍，突出某一亮点 产品打造要点建议 户型示意 排屋示意 汉嘉产品研发体系 目录 村级留用地 政策演变 政策演变 6月10日，杭州市政府出台了一份名为《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》 不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，更是让村留用地项目有了底气。 通过招拍挂出让方式出让的村留用地项目中，合作方所持有的部分，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。 政策解读 政策限制及机会 留用地合作开发模式 目录 案例 斯坦福平方—全案代理 恒策西城时代—前期顾问 元成江城大厦——前期顾问 永茂·西溪一号—全案代理 美达?北城天地——全案代理 美达·下沙金沙湖项目 孚元泰·三墩项目 目录 研究路径 新城广场 总建筑面积约10万平方米 。 规划南北购物广场，四组购物庭院，创意互动街区，构建成1-3层主题式商业空间，规划引入餐饮、商业、娱乐、文化等多重业态。物美超市签约，展现区域商业魅力。4-13层近600套小户型，精致SOHO空间。 新城广场业态排布 新城广场 82号地块及C2-02定位初探结论 服务模式 留用地政策 1 政策演变 政策解读 政策机会 无相关文件保障——法律保障，无产权——49%分割到层——49%分割到户。 利好：49%部分产权分割到户，土地成本相对住宅较低； 不利：首付、还贷、落户等与普通住宅相比有明显劣势。 49%：产权到户，争取绝对价值的一部分； 51%：无产权，通过价值差转让使用权，应打造适销产品。 市场机会 2 区域发展机会 项目价值机会 市场竞争机会 丁桥区块规划用地约300公顷，规划总建筑面积340多万平方米，建成后可居住人口达10万。整个居住区内将有约970亩的经济适用房，是近两年杭州经济适用房供应的主要地块。 政府大力主导+集中市场化开发的大型居住区，将导入大量人口，为本项目商业价值实现提供消费支撑。 丁桥居住价值的提升——住宅化。 性质+大型居住区——商业化、办公 （产业引入）。 结合项目49/51价值划分。 49%：主要住宅化 51%：住宅化、办公化、商业化 上东城 82C2-02 25% 绿化率 35% 建筑密度 72500.36㎡ 建筑面积 2.5 容积率 43.5亩 土地总面积 村级留用地、规划商业金融业用地。 规划用途 东至规划道路，南至规划道路，西至勤丰路，北至临丁路。 地块坐落 丁桥版“西城广场”，生活配套类商业 基于以上分析，在不损失容积率的情况下，建议物业排布形式为： 高层 +排屋（初步排定0.8容积率下可做1万方左右） 丁桥核心·品质精睿住区 以上为汉嘉初步研判，有待下一步进行市场论证 高层：舒适改善型客群 品质型首置/首改客群 排屋：城市便捷居住排屋 研究方法 竞品项目客群调研 一对一深度访谈 典型项目客群 业内人士 潜在客群 问卷调研 + + 定性为先 定量辅助 研究方法 研究内容 研究目的 来源/社会角色 生活形态/价值取向 居住体验/置业动机 客群特征 产品偏好 项目测试 地段/区域偏好 户型/园林/配套 价格承受 关注因素 抗性 项目建议 归纳细分市场，界定本项目的客群机会 提炼目标客群的产品要求，指导产品定位 如何把握区域的发展节奏？ 1 如何在竞争中把握市场机会？ 2 怎样打造产品得以脱颖而出？ 3