2010年07月盐城奥园营销策略.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 活动应考虑为意向客户准备礼品/纪念品。 推介会重点建议 活动如具备收款条件，可考虑收取2-5万元诚意金，不承诺均价，但可承诺较为诱人的优惠额度（如5万抵10万）； 可考虑初步公布首期开盘房源以及价格区间，摸底客户意向； 活动应安排自助餐，同时提供串场活动（mark杯、画扇面、灯笼、桌面足球等）； ? 时间：9月27日—10月8日 ? 前提条件：意向客户量充足，均价范围确定、内部认购或排号的优惠方式及额度确定，销售许可证到位、首次开盘房源确定，（销售许可证到位） ? 总体目标：升级（排号）客户不少于40组，内部认购客户不少于15组 ? 升级方式： 针对意向客户可考虑进行诚意金排号策略，不确定房号，仅确定选房顺序，明确房源范围，均价总价范围，优惠详情等。 如销售许可证到手或可通过其他途径解决收款问题，在市场疲软情况下，也可选择高金额的内部认购策略，例如50万元确认房号，开盘时正式签署合同等，以此准确把握客户需求。 升级蓄水阶段 升级阶段参考方案建议 第一步 第二步 对应事项 相应优惠幅度 交纳 3-5万元 诚意金 不交纳内部认购款项，直接办理VIP卡 确定选房顺序号 优惠幅度30000-50000元，相当于98-99折； 按照认购级别交齐款项（联排50，独栋80万），基本锁定意向，给客户筹款及准备时间 确定房号，如果开盘因价格或其他原因未能选择已定房号，仍先于其他VIP卡号优先选房 优惠幅度应达到97-98折 ? 时 间： 10月9日（提前1天暂停升级，进行各方面最后准备） ? 前提条件：销售许可证，售楼处开放，价格锁定，房源确定，意向客户足够 ? 事件点：售楼处落成，具备接待条件 ? 梳理工具：根据客户实际需求及情况调整价格、房源等 ? 选房顺序确定方式：排号阶段确定顺序，以免造成高端项目不良印象 ? 措 施：针对房源冲突等情况，及时由销售人员提前梳理分化，推荐备选房源。 限量升级：升级客户数量超过100组以后，停止升级办理，客户安抚。 开盘方案：另行提交详细计划 开盘阶段 营销蓄客执行计划——开盘促销手段 ? 为了实现项目首次推售的热销，在价格制定的基础上，适当运用促销手段将起到事半功倍的效果。 促销方式 优 势 劣 势 高预期，低价格 限量限时优惠 推广用语以9800元/平米起，造成高档次项目价格之实惠；强烈的吸引力； 少量特价低价房，不影响整体价格表； 对后期销售价格留有余地 鼓励客户尽早排号 客户的期待感强； 现场销售气氛热烈； 多数客户对购到满意房源不抱有期望； 容易流失部分客户； 现场管理不易组织，现场活动不宜安排； 部分房源差价过大； 特价房给人以虚价之嫌。 造势期 蓄水期 开盘期 推介会筹备阶段 推介会客户消化处理摸底阶段 市场客户排号或内部认购阶段 价格、销控、梳理、开盘最后准备 8月16日 9月18日 9月26日 10月9日 11月20日 二次开盘 确定方案 推介会 升级 开盘 加推 阶段性计划总揽 首次盛大开盘 小结 由于项目售楼处及样板间落成尚需时日，销售证件目前难以满足开盘条件，故考虑进行前期推介会打响市场第一炮，同时开盘前蓄水期可采取银行联名卡或搜房卡等形式进行客户定向升级，鼓励老带新或老业主二次购房，待条件具备择期开盘。 两次重大活动（推介会、开盘），三个重要阶段（造势期、蓄水期、开盘期），四步走（推介、升级、内部认购、正式认购），力保本年度销售目标。 本报告思路回顾及需确认内容 整盘实收均价12000元/平米。首次开盘均价建议11500元/平米。 项目年内持续分批推售，首期建议推售41套，年内销售完成90%。 报价建议采取地下室成本价计量，突出价值感，规避高单价风险。 前期推介--蓄客（升级内部认购）--开盘四步走，适当收取诚意金。 推介会时间9月18日（建议），正式开盘10月9日（建议）。 感谢聆听！工作仍在进行当中。 嘉德融地产服务机构2010.7.28 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 高端会所资源，定向小众客群。 5 核心策略：品牌定渠道，建立口碑渠道。 高端消费客群的会所、商务会馆、休闲洗浴等是奢侈品品牌最好的口碑 渠道，因此我们建议可以依托目前盐城现有的高消费体系，寻找资源，建立渠道。 结合渠道：行销DM和礼券。 可以在各休闲会所里投放项目的DM，同时为了增加关注力和品牌印象。 核心策略：消费定渠道，针对特别区域的消费客群。 在当地最高档的商场、超市、电影院、银行、证券、机场，以及东部大学城等地点有针对性地巡展，将产品直面介绍给客户，将资料直接递