上海中科大学村营销执行.pptVIP

目 录 Part 1 市场环境分析及判断 Part 2 产品分析 Part 3 客群分析 Part 4 推广执行 Part 5 策略补充 Part 1 市场环境分析及判断 同等价位全市别墅一览图 从地图很明显的看到，上海2000万的别墅分布在距离外环线10公里以外的区域。 长泰西郊别墅定位城市庄园，东郊半岛别墅将自己划归浦东东郊版块， 佘山别墅已经在喊第一居所，上海城市别墅已经红海化，“城市别墅”已经贬值化 本项目从区域关系上看，明显优于同等价位的别墅 在城市别墅概念泛滥的上海别墅市场， 我们的项目地段无疑是城市中城市 2000万以上城市独栋分布图 通过与过4000万的别墅相对比，我们的产品力并不相差太多，但价格上确相差两倍甚至更多，由此可见在城市中的城市别墅，我们项目的产品性价比相高 结论 同价别墅相比——我们有地段比； 同类别墅相比——我们有性价比； 跳脱一个阶层，进入另一个阶层 Part 2 产品分析 三个典型竞品案例解析 竞品1：美林别墅 占地面积:110000平方米 总建筑面积:35732.35平方米 总套数：109套 区位：美林别墅位于中环以南，位于杨高南路与三林路交界处，临近世博板块。 卖点： 美式木结构别墅，城市中超低容积率约为0.298，由109栋纯独栋别墅组成； 单套建筑面积从232-544平米，每户拥有约360-800平米超大私家花园； 部分别墅配私家泳池，别墅全装修交付，配备中央空调系统、中央新风系统等高标准配置； 销售： 部分别墅带租约出售。05年美林别墅建成后内部的景观经过4年养护后已郁郁葱葱。 9月5日开盘，首推25套。 S户型 R户型 V户型（奢豪房型） 竞品2：东郊半岛别墅 占地面积:148492平方米 总建筑面积:44547.20平方米 总户数:127 区位：位于大浦东东部的核心位置，东临国际空港城，西面离上海迪斯尼项目预留地仅6公里。 卖点： 浦东超低密度别墅：低容积率（独栋0.19，浦东绝无仅有）、户均3亩占地的高端别墅项目； 交通方便：往北驱车2分钟即可上A1高速，地理位置优越、出行方便； 精装修的私家花园：浦东罕见的精装花园，配合公共景观，呈现出一派原汁原味的热带风情。 风格纯粹、纯正、独特：是一个拥有纯地中海风情、纯手工打造、艺术品级别墅。 A户型 H户型（奢豪房型） 竞品3：万科翡翠别墅 占地面积:180000平方米 总建筑面积:60000平方米 总户数:45 区位：大上海城市中心与城市之脉黄浦江的交汇处——浦江新镇，距人民广场约约15公里、徐家汇约16公里……在世博盛会的推动下，板块的地段优势与升值潜力进一步得以释放。城市中心，低容积率独栋别墅的稀缺价值也日益突显。 卖点： 翡翠别墅的规划，结合中国皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律而成； 中国造园技法与意大利景观元素的融合，创造出“移步换景”的景观感受，不论在哪都有“剧幕式”的景色与“场景化”的风光来取悦生活； 大面宽、短进深、全套房、四重庭院、双玄关的设计； 主题花园个性定制、首层入户大堂奢华打造； 万科继兰乔圣菲、红郡之后的又一高端领航之作； 万科翡翠别墅实景 360平米 448平米（奢豪房型） 千万级别墅都在卖地段，只是卖法不同 翡翠别墅——“藏于城市精华处” 美林别墅——中环国际别墅生活区 东郊半岛别墅——迪斯尼版块 我们卖什么？ 产品地段 翡翠别墅卖浦江新城，世博CBD 美林别墅卖南中环，世博CBD 东郊半岛别墅卖迪斯尼，国际空港 产品规划 翡翠别墅0.37容积率意大利别墅 美林别墅0.298北美木结构别墅 东郊半岛别墅0.19地中海别墅 产品景观 翡翠别墅通过精细景观弱化建筑密度 美林别墅四年养护园林景观 东郊半岛别墅精装热带私家花园 产品材质 翡翠别墅：天然石材干挂、彩色水泥瓦、全进口装甲门、地下室双墙技术；卡门： 美林别墅：外墙中外合资品牌高级涂料，美国欧文斯科宁Owens Corning挂板；屋顶：美国欧文斯科宁Owens Corning彩色油毡屋面瓦，俱能C.N.A雨落水系统 东郊半岛别墅：电梯:富士高级无机房别墅电梯 结论 卖地段——“浦东中央居住区” 卖规划——“十年别墅静区” 卖景观——“精装厅园” 卖材质——“精工别墅” 十年别墅老盘要转变成别墅名盘 Part 3 客群分析 万科翡翠别墅一期价格由1260万抬升至2000万 我们借助翡翠别墅一期45套成交客户的数据来模拟本项目未来的客户群 依据翡翠别墅的成交客户分析，我们锁定本项目的两类客群： 金融行业高管 做实业的企业家 如果给这个客群一个名称，我们认为是 人文资本家 中国企业家随着中国经济的转型开始向资本力整合方向发展 具备知识扩度，资本驾御等多层素养力是他们的共同特征 六十四阶目标客户分布区域图 六十四阶预判目标客户