万科上海新江湾城C2地块定位.pptVIP

类别墅类产品 杨浦近三年没有出现过类别墅产品，市场上少量类别墅产品或复式产品溢价超强； 文化家园：02年开发，临近黄兴公园、三层送一层地下室共230平，二手房价格510万，单价2.2万/平米。小高层平层公寓1.15万/平，顶层复式1.3万/平； 新凤城：03年开发，控江路上，三层送地下室车库220平，目前二手搂460万，单价2.1万，公寓1.2万/平 合生：顶层复式比下一层溢价1000－1500元/平。 上海梦想、建德公寓：顶层复式比下一层溢价约500元/平。 类别墅类产品 作为实现超额利润的产品，选择少量类别墅产品。通过测算我们不能选择传统的TH，我们做小高层复式，用极致景观替代传统TH的亲地感受。目标客户为杨浦富贵2。 享受小区极致景观位 小高层内的类别墅的户内空间感受 独门独户，开”门”即入户 客厅拔高的空间感受 实用率最大化、公共空间私有化 一梯一户错层复式示意图 入户层 入户上层 其他产品 四房产品： 现有合生的三房客户中，还有一定量选择买3＋2客户，通过客户分析，其实这些客户以四房需求为主，客户主要以宝山孩子三代为主，这些客户对景观资源要求也比较高。 所以选择180平左右的四房放在次景观的位置。 客户产品选型 主力产品，树立社区形象，主要利润 大三房户型 价格标杆，演员角色，赢得超额利润 小高复式户型 配角地位，针对少数特定人群 小高四房户型 产品类型 项目角色 竞争策略 直面竞争，景观、产品力制胜 产品创新，附加值 产品创新，附加值 二级景观位置，景观电梯、双入口、凸窗台 二级景观位置、景观电梯、双入口凸窗台等 考虑拔到60米限高，中心景观位置，高客厅、大阳台、独立入户 资源要求 杨浦宝山(后）小太阳 大三房户型 宝山孩子三代 小高层四房 杨浦、宝山的富贵2 小高层复式4房 客户 产品 合生1号的深入研究——整体形态 中档项目，中规中矩均好，没有清晰的中心景观； 单体的景观价值等次不清晰； 产品形式不纯粹，城市界面相对凌乱； 鱼骨的车行流线破坏中心景观，底层同外界没有隔绝； 合生1号的深入研究——两房 杨浦后小太阳 有投资意识、考虑过1－7单元的三房（总价220万）占两房客户的5－10％ 杨浦孩子三代 225万 10900 110×2 一梯两户打通 婚房属性 杨浦青年之家 看重复旦，父母给子女买房 外地来沪的青年之家 106万 11000 96 三个南向采光，不通透 有投资意识，一次性付款比例高，老人付钱 杨浦青年持家、老人一代 注重生活享受 杨浦青年之家 125万 11400 110 南北通端头户型 嫌房间偏小，注重生活享受 2、杨浦青年之家 挑楼层挑总价，价格明感 1、宝山小太阳； 123万 11200 110 南北通透中间户型 备注 客户 总价 单价 面积 产品 合生1号的深入研究——三房 看重院子 杨浦富贵2 434万 15500 280 前排景观三房两套打通 自住考虑用四房户型替代，还是有什么投资考虑 宝山孩子三代、富贵2 360万 15000 240 中心园林3+2模式 希望能加多一个房间、加大卫生间和厨房面积 宝山后小太阳 234万 15800 148平 中心园林三房 公园景观、升值潜力 杨浦后小太阳 217万 15500 140 南侧看公园三房 备注 客户 总价 单价 面积 产品 稀缺景观、复式的产品感受 富贵2（杨浦政府官员） 396万 16500 240 前排景观复式 注重视野开阔，房间数等实用功能 宝山富贵2 472 17000 278 中心园林复式 复式 备注 客户 总价 单价 面积 产品 　 合生1号的深入研究 合生1号的意义 1、新江湾城的整体环境是客户购房的首要驱动力； 2、主要利润贡献——宝山客户。支付能力强，更喜欢安静的中心景观位置，喜欢高楼层视野开阔。三房四房需求非常大。 3、主力产品——杨浦客户。更喜欢看公园景观的前排单元。对居住细节要求高，看重露台等附加值东西，对复式的产品感受有追求。 4、补充产品——两房。单价上限为1.15万左右，而且销售相对较慢。 C2的客户筛选 稀缺景观、复式的产品感受 富贵2（杨浦政府官员） 396万 16500 240 前排景观复式 注重视野开阔，房间数等实用功能 宝山富贵2 472 17000 278 中心园林复式 复式 看重院子 杨浦富贵2 434万 15500 280 前排景观三房两套打通 自住考虑用四房户型替代，还是有什么投资考虑 宝山孩子三代、富贵2 360万 15000 240 中心园林三房148平＋92平两房 希望能加多一个房间、加大卫生间和厨房面积 宝山后小太阳 234万 15800 148平 中心园林三房 公园景观、升值潜力 杨浦后小太阳 217万 15500 140 南侧看公园三房 三房 杨浦后小太阳 有投资意识、考虑过1－7