沈阳市旧住宅区实行物业管理瓶颈与对策.docVIP

沈阳市旧住宅区实行物业管理瓶颈与对策 　　摘要：旧住宅区在沈阳市占有较大比重，并且物业管理水平不高，一定程度上影响了城市化进程与和谐社区建设。通过分析旧住宅区实行物业管理的问题并从多角度给出对策建议，促进沈阳市旧住宅小区加快实现市场化管理，改善居民的生活环境，提高生活质量，加快和谐社区与和谐社会建设。 　　关键词：沈阳市；旧住宅区；物业管理；对策 　　中图分类号：F293.33　　 文献标志码：A　　文章编号：1673-291X（2012）31-0134-02 　　一、沈阳市旧住宅区物业管理现状 　　根据沈阳市最新《物业管理条例》的界定，“旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区”。 　　随着中国经济社会的发展、房地产市场的繁荣以及人民生活水平的大幅度改善，人们对居住环境的要求也日益提高。自20世纪80年代初物业管理引入中国以来，无论理论研究还是发展实践，均取得了巨大的成就。目前所有的新建商品房小区基本实现了专业化的物业管理，物业服务的好坏成为了人们购房的重要参考，也是众多房产开发企业抢占市场的主要战略之一。 　　然而，与此相对的现象却是，建设于上个世纪的诸多老旧楼房、小区却无人问津，居民生活遭遇着“房屋破损、管线老化、跑冒滴漏无人管、卫生环境恼人心”等诸多难题，很多旧小区存在重大的安全隐患，消防设施缺失，没有封闭围墙和防盗装置，甚至缺少必要的照明设备，是盗窃以及一些暴力事件的易发地，严重影响了居民的生活质量以及和谐社区的建设，是城市治理过程中重要难题。据沈阳市弃管住宅小区综合改造工程会议数据统计，沈阳市现有3 381个住宅区，建筑面积约1.61亿平方米，其中旧小区2 367个，占住宅区总量的70%。已实行物业管理的685个，未实行物业管理的2 696个，占总住宅区的80.1%，远远高于国内其他特大城市(天津为24%，上海为50%)。截至2010年12月沈阳市已完成改造的旧住宅区389个，完成改造面积1 635万平方米。但在2 367个旧小区中，还有1 978个由于各种原因成为弃管住宅区未能加以改造。如此数量的老旧小区，如果不能尽快解决广大居民的生活难题，将会带来众多的社会问题。 　　从国内其他城市的成功经验看，以往由街道或居委会代管，或者民主自治的模式只能作为过渡，最终引入专业物业管理是旧小区改造的必然趋势。虽然近期省内很多城市（包括沈阳以及省内其他城市）开始重视对老旧小区的管理改造，也有众多的小区开始实行专业化的物业管理，但是却因为存在种种约束导致管理效率不高、效果不理想，甚至因为引入物业管理产生了更多的纠纷和矛盾。因此，深入了解老旧小区的运行现状，发现问题并找到解决问题的办法，协调多方力量，切实为广大老旧小区居民解决实际问题，是一项亟待研究的课题。 　　二、沈阳市旧住宅区实行物业管理的瓶颈分析 　　与新建小区相比，旧小区实行物业管理存在诸多的难题，概况起来主要包括： 　　1.硬件先天不足是大部分旧小区存在的主要问题。尤其是20世纪八九十年代及以前的住宅区，在开发建设之初规划就比较简单，配套设施不齐全，基础设施比较薄弱。再加上房屋管理主体多元化，权责不清等历史问题，导致房屋维修困难，很多房屋破损严重，管网老化。另外，很多旧小区绿化面积小、停车位缺乏，甚至没有围墙等基本的安全防护设施，存在较大的安全隐患。对如此的旧住宅区实行物业管理需要大量的前期资金投入，所以很多物业管理企业不愿意接手旧小区。 　　2.产权形式复杂多样，严重影响市场化管理。沈阳是典型的老工业基地，国有企业众多，最为典型的就是很多旧小区原来由国有企业开发并作为员工宿舍，产权属于相关企业。但随着市场变迁，很多企业出现了分立、合并、解散等情况，原来的房屋权属无从确认，导致管理过程中费用的承担、责任的划分、服务的水平确定等均存在诸多难题。 　　3.多头管理较为突出，协调解决问题困难。物业服务过程中，涉及到水暖、电、气、绿化，通讯等众多相关部门和单位，利益关系、市场关系、社会关系环环相扣。再加上房屋产权形式多样，原有的管理模式很难立即打破，房管部门、社区部门等与物业服务企业存在一定的利益冲突。因此，物业服务企业进驻小区后，虽然可以专业化、高效率的进行物业服务，但仍面临着与街道、绿化、派出所等部门的利益冲突。 　　4.业主的素质与认识程度存在较大差异。旧小区居民大多为原企业职工或其家属，以老年人、低收入家庭为主，这部分人对于物业管理的认识不足，消费观念较为陈旧，并且消费能力也有限。同时实行物业管理需要全体业主或业主大会作出决定，而这些旧小区基本上没有业主组织，这样使物业企业不愿意，也很难进入旧小区进行管理和服务。 　　三、沈阳市旧住宅区实行物业管理的对策建议