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浅析现代地产项目成本控制 　　 摘要：前些年，地产行情普遍较好，很多房地产企业只看重销售利润，成本控制方面下的功夫不到位，随着近年国家对房地产的调控越来越严，销售利润不断下降，开发商越来越重视成本的控制工作。降低成本、实现成本控制和扩大销售收入一样，也是地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。本文先找出房地产成本的主要构成，再就各项成本提出具体的控制措施，为房地产企业降低成本、提高效益提供可供参考的建议。 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 　　引言 　　成本控制是指：针对产品全生命周期业务过程，以成本节省和成本避免这两种基本思想为原则，它是以实现最佳财务目标，提高资本增值效益为目的，运用现代化信息科学的基本原理，综合工程方法，组织措施和会计计量的多样化手段，对生产经营过程中的资本耗费过程进行规划、调解，促使成本按预期方向发展的过程，并对资本运动及其结果进行全过程、全方位的分析，使产品的实际成本被限制在预定的目标范围之内。 　　1、工程项目成本管理控制的一般原则 　　1.1成本最低化原则：工程项目成本控制的根本目的，在于通过各种手段进行成本管理，不断的降低建筑项目成本，使用最低的成本达到预期的目标。在实行成本最低化原则时，必须重视成本最低化的合理性和可能性，严禁为了降低成本，进行不合理的管理措施。不仅要在施工现场寻找降低成本的可能性，发挥主观能动性将可能性变成实际可行性；还要根据建筑工程的实际情况，根据各种研究，制定出合理化的成本最低方案。 　　1.2全面成本控制原则：全面成本管理是全企业、全员工和施工全过程的管理，亦称“三全”管理。项目成本的全程控制有一个系统的实质性内容，包括各个部门的共同合作的过程，但是一定要防止项目成本控制相互推诿的情况。项目成本控制要求在施工的每一个阶段，每一个环节都要严格执行，不能有任何的疏漏，保证成本控制的连续性。 　　1.3发展成本控制原则：工程项目成本控制不是盲目的降低成本，偷工减料，以次充好，是在保证产品质量的情况下合理的调整，同时要充分考虑产品的后期服务，社会信誉，还要事前看到由于降低成本是否存在隐患，充分论证隐患发生的可能性和发生后所造成的损失大小，采取正确的方案避免可能发生的隐患。 　　1.4动态控制原则：工程项目是一次性的，成本控制应强调项目的过程控制，即动态控制，就是从建筑工程项目的设计、预算、招投标、合同、施工管理及竣工结算的全过程控制，在各过程发生前的准备阶段工作由为重要，企业管理人员要对要发生的各种成本信息，通过有组织、有系统的进行预测、核算、比较和分析等一系列工作，使工程项目的实际成本能够控制在计划成本范围内，对各过程实施阶段，要严格执行，尽量减少人为因素造成成本增加，因此，企业应有监管机制及监督制度：对各过程完成后的阶段，成本盈亏已经基本定局，即使发生了偏差，也已来不及纠正，只能做好总结及预防工作，因此，把成本控制的重心放在各过程发生前的准备阶段及实施阶段上，是十分必要的。 　　1.5目标管理原则：目标管理是进行任何一项管理工作的基本方法和手段，工程项目成本控制也应遵循这一原则，即目标设定、分解--目标的责任到位和执行--检查目标的执行结果--评价和修正目标，从而形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环。在实施目标管理过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到各部门、甚至个人；目标的责任应全面，既有工作责任，更要有成本责任。只有将施工成本控制置于这样一个良性循环之中，施工成本目标才得以实现。 　　1.6责、权、利相结合的原则：要使成本控制真正发挥及时有效的作用，必须严格按照经济责任制的要求，贯彻责、权、利相结合的原则。在项目施工过程中，各部门、各员工在肩负成本控制责任的同时，还应享有成本控制的权力。同时还要对各部门在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，并与奖金分配紧密挂钩，实行有奖有罚。实践证明，只有责、权、利相结合的成本控制，才是名实相符的项目成本控制，才能收到预期的效果。 　　2、工程项目成本管理控制的一般方法 　　工程项目成本控制不同阶段有不同的方法，下面从工程项目设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段三个阶段进行工程项目成本控制方法的讨论。 　　2.1工程项目设计阶段的成本控制 　　（1）建设单位在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。这一点不用怀疑的，据分析研究表明，设计费用一般只占到全部工程费用的l％以下，但正是这不足1％的费用对工程的造价的影响度可高达75％。可见，设计环节对整个工程的效益有多大的影响。很显然，仅仅在施工阶段进行成本的管理，虽然有效果，但只是亡羊补牢，对整体建筑的效益不会有太大的影响。因此工程成本控制的重点应该放在投资阶段和建筑的设计阶段，要有效控制工程成本，就要坚