热钱与人民币汇率变动对上海市房价影响实证分析.docVIP

热钱与人民币汇率变动对上海市房价影响实证分析 　　 一、引言 　　 自2007年以来，人民币汇率升值不断，累积升值达到18.76%，截至2011年12月，人民币兑美元月平均汇率攀升至历史高点6.3281。同时，房地产市场也是一片繁华，以上海房地产商品房为例，2011年12月末商品房销售面积和销售额分别比2005年增加529.68%与1447.61%。在此背景下，投资性外资即“热钱”也纷纷流入境内，进入房地产市场，坐收货币升值与房价上涨的双重利润。 　　 然而，进入2011年下半年，在欧债危机的影响下，外资纷纷撤离，回流母体，造成新兴国家的资金链紧张，资本价格相继下降。根据相关指标估算，下半年累积流出热钱达到1866.99亿美元。与之对应，上海房地产市场也表现出上涨缓慢甚至下降的趋势。 　　 本文从以上背景的条件下，通过相关计算，得到2007—2011年的热钱、汇率与平均房价的数据，利用协整、格兰杰检验等计量方法来分析热钱、汇率变动对上海房价的影响。并进一步提出相关的建设性意见。 　　 二、实证分析与检验 　　 （一）对外汇储备的调整 　　 目前国际上对热钱的估计较流行的分析思路主要有两种：一是直接测算法，二是间接测算法。相比较于前者，后者涵盖口径更广。因此，我们在估算我国“热钱”规模时，采用间接测算法。由于外汇储备包括美元、欧元、日元等资产。因此只要美元兑其他货币贬值，则其他币种资产的美元价值就将升值。 　　 首先，就汇率变动对外汇储备的影响来看，由于我国外汇储备90%（70%、20%）由美元与欧元组成，且外汇储备均换算成美元计算，相对于欧元兑美元汇率变动所造成的储备增减，其他币种的影响基本可以忽略不计。因此，只需用欧元资产月初的存量乘以该月欧元兑美元的升值幅度，就可以得到该月欧元资产的汇率变动收益。 经计算2007—2011年的汇率变动，由于采取的是月度数据，因此收益幅度波动较大，具体来说，2008年8月至2009年2月、2009年12月至2010年6月以及2011年下半年均出现连续的负收益，其他大多数情况下均表现出正的收益。 　　 其次，就储备投资收益而言，我们假定我国的外汇储备全部投资于美国10年期国债，用某月每天收益率的算术??均数作为该月储备资产的平均收益率。然后乘以该月的外汇储备存量，得到该月的投资收益额。2007—2011年的储备投资，2008年末达到最低值35.88亿美元，2011年3月达到最高值88.05亿美元。在2011年下半年也是出现了下降的趋势。 　　 最后，通过公式：初始储备增量－储备汇率波动收益－储备投资收益，得到调整后的外汇储备增量。 　　 （二）变量的选取和说明 　　 本文采用2007—2011年热钱规模hotmoney（亿美元）、人民币兑美元月平均汇率exrate以及上海市商品房平均价格houseprice（千元/平方米）的月度数据进行分析，为了消除异方差的影响，以上三个变量均取对数。 　　 1、热钱存量（hotmoney） 　　 通过公式：热钱增量＝调整后的储备增量－贸易顺差额－FDI，得到每月的热钱增加额，然后，以2007年为基期，将各月的热钱增量进行累加，从而得到累计的热钱存量（hotmoney）。 　　 由图1可知，2007—2008年期间热钱的存量规模相对较低，原因可能是由于次贷危机所致。2008年过后热钱开始流入，并在2011年4月存量规模稳步上升至4548.68亿美元。而2011年下半年则是出现了大量的热钱外流现象，导致存量规模的下降。究其原因，一方面在于欧债危机的恶化与蔓延，另一方面也可能与房地产限购令实施一段时间后房价上升趋势缓慢有关。 　　 2、人民币对美元汇率（exrate） 　　 此处，人民币对美元的汇率采用中国人民银行发布的相关数据，即一美元折合人民币的每月平均数。 　　 3、上海市商品房平均价格（houseprice） 　　 由于国家统计局在2011年对70个大中城市房屋销售价格指数的计算口径进行了较大幅度的调整，因此，2011年所得的数据与之前没有可比性。故此处采用商品房销售额/商品房销售面积的所得值来表示房价水平的高低。 　　 （三）单位根检验 　　 为了分析各变量的长期关系与因果关系，先应用ADF单位根检验方法对各变量的平稳性进行检验。通过计算得到hotmoney、exrate和houseprice的原序列均不平稳，在一阶差分后均平稳，可以认为hotmoney、exrate和houseprice是一阶单整。 　　 （四）协整关系检验 　　 本节将运用Engle-Granger两步法检验房价与其他三个变量之间存在的协整关系。运用最小二乘法建立方程： 　　 houseprice＝6.76800＋0.14281hot