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香港土地利用模式对深圳土地改革借鉴意义 　　目前，深圳城市管理人口约1500万，行政区陆域面积约1991平方公里。作为我国改革开放的排头兵和先行者，深圳在经济高速发展的同时，也面临土地开发强度过大、土地资源不足的问题。据报道，只用了短短30年时间，深圳的土地开发强度即已超过香港，达到了47%。截至目前，深圳较好的土地已消耗殆尽，几乎面临无地可用的局面，成为我国第一个真正面临土地资源硬约束的大城市。同时，在经济社会转型过程中，深圳也存在存量土地粗放低效利用的弊端。在人地关系日益紧张、可供土地资源有限的情况下，还需保持经济社会的可持续发展，于是，如何高效、节约、合理利用土地的问题摆在了人们面前。基于此，2012年5月，经国务院批准，《深圳市土地管理制度改革总体方案》（下称《总体方案》）出台，国土资源部与广东省政府联合在深圳进行土地管理制度改革综合试点，赋予深圳先行先试的权力，为全国土地管理制度改革提供范本与经验。在土地红利与人口红利优势不在的情况下，通过释放制度红利来推动社会经济的发展。《总体方案》明确规定，以产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控为此次土地管理制度改革的核心原则，明确提到了节约集约用地原则，即要求建设占地少、利用效率高。事实上，深圳是全国土地效益最高的城市，土地单位GDP为4. 21亿元，但与新加坡相比，其2005年即实现了每平方公里14. 2亿元。显然，深圳节约集约利用土地的差距仍然很大。 　　一、深圳与香港的相似之处 　　深圳毗邻香港，有许多相似之处。一是土地的国有化。深圳经过1992年和2004年两次农村城市化改造，原有农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地全部转为国有，实现了从国家所有和集体所有的二元结构到国家单独所有一元结构的转变。深圳是全国唯一一个所有土地全部国有化的城市。在1997年7月1日中国对香港恢复行使主权之前，香港为英国所统治，其全部土地称为“Grown Land”,俗称“官地”。1997年7月1日之后，香港土地全部回归中国。《香港特别行政区基本法》第7条规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发”。土地的全部国有化限制了土地所有权的转让，香港政府出让的是土地使用权，香港土地使用制是土地租用制，其特点是只租不买断，土地使用权人通过契约方式取得一定年限的租业权。其实，早在上世纪80年代，深圳就曾部分借鉴香港的土地批租制度，进行土地有偿出让的实践，投资者需缴纳一笔出让金，才能取得一定年限的土地使用权，开启了中国土地有偿使用的先河。二是高度的城市化，使土地资源十分紧张。香港主要由香港岛、九龙岛和新界等组成，陆地面积为1100平方公里，除掉山地丘陵外，真正可居住生活的用地并不多，建设用地仅占香港总面积的22%左右。香港现有人口约700万左右，人口密度高，土地资源紧张，土地的集约化利用成为必然。深圳山地较多，平原少，高速的经济社会发展也让土地的节约集约利用问题备受关注。那么，香港在土地节约集约化利用方面有何特点，对深圳此次土改有何借鉴意义呢？ 　　二、香港节约集约土地利用模式 　　香港节约集约用地的方式主要包括以下几个方面。 　　1.紧密的建筑布局 　　为减少对车辆交通的需要，香港建筑物之间的距离较短，居民通过步行的方式即能到达，通过步行方式即能游览香港中环的整个CBD。香港车辆交通运输占地约为深圳的1/4，但其交通管理制度先进，车辆畅通有序，交通运输用地效率很高。 　　2.高容积率的土地利用 　　由于香港的土地面积有限，土地十分珍贵，因此香港实行高容积率的土地利用方式，建筑物一般较高，从而减少建筑物对土地面积的占有。香港是一个高度法治化的社会，特别注重私人财产权的保护，拆迁难、开发难等倒逼机制也促使必须注重存量土地的高效利用。 　　3.立体化的土地利用 　　由于香港人多地少，因此，香港既注重土地的平面利用，更注重土地的立体利用。地下建造购物超市和地铁，地表修建城市交通，地上建造学校、人行天桥等公共设施。实际上，土地的平面利用转向立体利用也是现代土地空间权发展之新动向，诸如美国、德国及我国台湾地区等都引入了土地空间权的概念。 　　4.开放式的底层空间 　　一如上述，香港的很多建筑都较高，大多超过200米，在建筑物的底层，通常建有开放式的开敞或半开敞的公共平台，在平台上建有医疗、卫生、休闲等场所，平台与不同建筑物相连接，将整个社区紧紧连接在一起。公共平台还与地铁、天桥、地面等交通相连，从而使社区与城市周边交通相融，方便了群众。 　　5.以社区为核心的混合土地利用 　　社区除满足基本居住功能外，商业、休闲等配套功能齐全，但各类建筑用地占地总面积必须小于整个社区土地面积的2/3。社区