陕西汇景中央公园商业执行总案.pptVIP

4、产品开发策略——经营 2期推售 2 1 二期 销售目标29% （时间8个月） 推售策略 外广场商业建立铺王以带动街区商业 业态配比 广场商业以休闲娱乐为主； 临街商业以文体类为主； 街区商业以特色餐饮为主； 会所商业以健身为主题； 营销策略 样板商铺开业 会所开业 推广策略 以全业态经营和商业价值为诉求重点 价格策略 以铺王建立价格标杆以拉动整体价格 推货条件 会所开业经营 样板商家开业经营 二期经营 铺王 4、产品开发策略——借势 三期 销售目标28% （时间7个月） 推售策略 借势内广场和会所提升社区型商业价值 借势整体的成熟商业氛围完成去化 业态配比 以社区性便利店类小商业为主 营销策略 内广场和会所 整体商业氛围 推广策略 以符号类卖点为诉求重点 价格策略 稳步小幅上扬以建立客户消费信心 推货条件 会所开业经营 街区商业形成 三期借势 3期推售 2 1 1 幼儿园 图上黑色为建议社区大门的位置 5、价格策略 本案需要重点解决两条商业街（内部商业）的去化和提升商业价值的问题，因此，价格策略如下： 1.以区域型商业建立价格标杆——在1期、2期分别设置铺王 2.通过铺王与内部商业的大幅的价格差带动销售，铺王可推后销售 3.各期铺王价格基本持平，其余商铺低开高走 4.根据各期试探结果按面积与价格成反比关系控制总价 5. 考虑分期付款——规避按揭放款政策影响 6.通过优惠折扣或其他方式鼓励一次性付款——缩短回款周期 7. 考虑以租代售方式——解决滞销产品和转化自营客户 注：以上策略在各阶段根据销售具体情况灵活调整 产品线 价格线 数值 时间 一期价格 二期价格 三期价格 通过营销操作及自然增长，使价格线走势高于产品线。 5、价格策略 5、推广及费用预算 分 类 一期 二期 三期 引导 蓄水 开盘 强销期 开盘 强销期 持续期 开盘 强销期 尾盘期 户外 报纸 电视 短信 道具 活动 其他 注：推广包括勉县和汉中区域， 详细方案见全程推广按 【执行篇】 入市条件 1. 策略主线 2. A4商业试探 4. 可售性分析 3. 营销排期 5. 1、入市条件 陕西小姐活动启动，配合项目商业亮相； 大型活动配合商业推出 建议尽快完成，最好在6月份，以利于聚集人气； 广场商业化包装 开盘前样板商铺开业，即7月份装修完成； 样板商家开业 6月份完成，利于项目商业形象展示； 售楼部商业化包装完成 开盘前一个月，即8月份招商或意向签约完成； 超市信息发布 2、一期策略主线——炒作 引导期 蓄水期 开盘期 手续 工程形象 产品 外部干扰 可售性 酒店1层商业 到位 不具备 确定 108工程 ★★ 超市 不具备 不具备 不确定 商家不确定 — 广场 到位 具备 确定 108工程 ★★★★ 商业街西侧 到位 不具备 不确定 108工程、未形成街 ★ 商业街东侧 到位 具备 确定 ★ 商业街西 商业街东 酒店1层 超市 广场商业 3、产品可售性分析 推货次序： 1、外广场南侧建立铺王，提升展 示形象； 2、再推广场外商业； 3、广场内商业和A组团东侧商业 同时以街区的形式推出； 4、具体货源搭配视试探后结论决 定； 注：推货范围不包含超市和A4商业 4、A4商业市场试探 目 的：产品市场抗性试探，价格试探； 怎 么 卖：A4底商全部推出，客户自然选择； 卖 给 谁：前期积累客户，约190组； 卖 多 少 钱：试探后得出 什么时间卖：6月至7月，共计1个月； 如 何 推 出：借助陕西小姐活动宣传及轰动效应推出； 广 告 诉 求：商业形象为诉求重点；地段价值为辅； 套数及面积：共6套，总面积907.81平米； 其中164.75平米和128.55平米各2套； 194.8平米和126.12平米各1套； 4、A4商业市场试探 A4商业市场试探流程图 意向试探 积累客户 完成销售 方案确定 营销策略 价格策略 价格试探 意向客户 汇总整理 制定整体价格 销讲说辞 11000元/平米 ----12000元/平米----- 价格走势：10000元/平米 9000元/平米 ----8000元/平米 ----- 4、A4商业市场试探 说明：暂定试探价1万， 是向上试探还是向下试探待与客户接触后再做定论 试探价格策略 5、一期营销排期 4月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 引导期＆试探期 1、4.18-6.01借陕西小姐活 动项目商业亮相； 2、5.01-6.01A4商业推出，做市场试探；