福建泉州6500亩温泉小镇发展战略及整体定位_部分5.pptVIP

首先从三方面确定物业适合当地居民的物业类型 居住习惯——目前由于使用成本过高导致本地客户对小高层（高层）存在抗性，而低密度物业由于非城市化意向也不受本地客户的欢迎 成本和价格实现——由于市场存在明显的价格天花板，小高层不能成为项目前期的物业类型选择 市场上小高层物业存在价格天花板 目前区域在售的只有四海明有小高层物业，售价为1900－2000元/㎡，短期内上升较难 当地市场高层物业的建安成本接近售价 当地小高层物业的建安成本达1500元/平米 居民接受小高层还需要一定时间的引导 目前由于使用成本等因素当地居民对小高层物业有一定的抗性，要让他们接受小高层产品需要一定时间的培育 目前市场在售项目的物业选择——多层洋房是主力的在售物业类型，并且实现较好的市场消化速度 多层洋房是面向本地客户的首选和绝对物业类型，项目中后期可视市场情况增加小高层物业 户型配比原则：找市场主流户型，在此基础上实现多元化和预判性 身处非竞争市场 主力户型：无论从目前市场供应情况还是从当地家庭结构看，110-120平米的三房产品都应该是主力户型 4房产品：参考同处于房地产起步阶段的四线城市的户型结构，再结合安溪本地的家庭人口结构，本项目作为大盘应该设置一定比例的4房产品 本项目的户型配比：以市场主流的3房为绝对主力户型，同时以4房和1房产品为重要户型，保证项目产品的丰富性和面向未来的预见性 闽三角地区城市居民特别是漳州客户对于度假物业购置上表现出较强意向，为项目奠定了坚实基础 市场接受度排序：独栋 联排 双拼叠加公寓，但小独栋尤其受欢迎；双拼和叠加产品市场接受度不高 从市场表现看，叠加、双拼销售速度慢，存量大，且市场接受度不高，不建议选择这两种物业 综合而言，独栋是更符合项目定位、更受市场欢迎和能实现更高溢价的产品，无疑独栋产品是项目的主要物业类型 鉴于未来独栋供应量较大，同时独栋与联排在价格和消化速度上没有拉开差距，建议本项目独栋与联排建面比为60%：40% 本项目确定4大分期原则 参考市场主流消化速度，本项目第一期包含2万度假产品和2万普通产品，需要约100亩的实际占地面积 为了强势启动项目，第一期需要建造的配套包括精品酒店、特色温泉以及商业配套 第一期：包括商业、面向本地客户区域和面向外地客户区域，含商业总占地约115亩 总体分期：项目可开发用地共500亩，分为3期开发，根据各期的属性设置不同的配套，面向本地产品的占地面积占比约30% 短期内小高层物业特别是高层物业不可能成为项目的首选物业 项目中后期，随着本地居民居住习惯和观念逐渐改变后，小高层能实现较高的价格，那时小高层可以成为项目的物业选择之一 本地客户-物业类型 本地客户-物业类型 08年12月开始销售，10年开始月均消化17套 主要是109-130平米的3房，还有40多套公寓 共推出100多套房子，其中小高层只有30多套，其余全是多层 四海明3期 目前已经全部登记完毕 共推出88套，其中3房64套，其次是8套2房以及16套复式4房 一期全多层洋房，预计2010年6月开盘 弘桥花园 销售情况 产品 物业类型 项目 物业类型确定 当地居民的居住习惯及向往的居住氛围 各物业类型的市场实现性：包括价格和消化速度 市场竞争项目的物业选择 多层洋房是项目的首选物业类型，同时也是最主力物业类型 项目中后期视市场情况适当加入小高层物业 本地客户-物业类型 本地客户-户型配比 影响因素 户型设置原则 以目标客户需求而非竞争出发，以市场主流户型为主力户型 在市场现有户型的基础上多元化，实现较为丰富的产品线，面对市场的不同需求 借鉴类似城市的户型，有一定的预判性 项目属于大盘开发，规模较大，消化时间长 从发展的角度借鉴其他类似城市 本地客户-户型配比 面积 ㎡ 40 80 120 160 四海明 弘桥花园 200 楼盘 110 主力户型 110-120平米的三房是区域最主流的户型 110-120平米、总价在20-23万的三房是最受本地客户欢迎的主力户型，主要满足从自建房到商品房的首套自住需求 从家庭结构看，户均人口大于3.6人的结构也决定了3房以上的产品是主要户型 　 总户数 总人口 户均人口 　 （户） （人） （人/户） 安溪县总计 285343 1077656 3.78 官桥镇 21349 78533 3.68 龙门镇 17974 65685 3.65 西坪镇 13510 54108 4.01 虎邱镇 11840 49909 4.22 芦天镇 4333 15574 3.59 大坪乡 4722 17745 3.76 小计 73728 281554 3.82 当地户均人口3.6人以上 三房比例：73% 三房比例：约80% 本地客户-户型配比 广西贵港：四线城市，2004年房地产处于起