世邦魏理仕2006青岛香江路综合项目投资策略.pptVIP

未来需求机遇的分析与确认 商业市场需求分析 百货公司数量将会逐渐减少，购物中心的形式越来越被人们所接受。 未来商业单体供应面积较大，具有一定的集客能力，项目的市场定位，商圈的确定、设计、管理及规模对 项目的成功有举足轻重的关系。 整体商业市场具有发展潜力。本项目不适宜做太小规模的商业，应使本项目成为真正的商业目的地。 通过对零售商的访谈，多数零售商对本项目较感兴趣。 从消费者研究来看，认为本项目所在地缺乏商业设施。 从消费者的平均个人月收入来看，中偏高档的商业在香江路会有一定的发展前景。 总体来看，香江路综合项目比较适宜商业的发展。 本项目为未来项目，一定要在商业设计、客户组合、商圈确定、零售商需求等方面给予充分考虑，使之成 为真正的商业目的地，适应未来商业的发展。 未来需求机遇的分析与确认 写字楼和商务公寓市场 从整个黄岛区来看，写字楼和商务公寓市场需求较强，但从香江路地区的长远发展来看，开发纯写字楼风险较大 。 香江路比较适宜商务公寓的发展，且以中小型公司为主 。 香江路综合项目地块开发大规模的写字楼和商务公寓风险较大，较适宜开发中小规模的商务公寓。 酒店市场 香江路综合项目比较适合酒店的发展。 本项目为未来项目，可在各种配套设施和管理水平上进行有效的控制，争取良好的市场表现。 目前酒店以中低档为主，高档酒店在黄岛区有较好的发展前景。 酒店成功的关键是酒店管理集团的选择，如果本项目的软硬件设施及服务标准均高于周边竞争酒店，那么本项目将会有良好的发展空间。 未来需求机遇的分析与确认 SWOT分析 优势 位于城市主干道，紧邻上下行四车道的香江路，地理位置优越 。 与周边道路的连通性较好，交通便利。 项目地处城市中心区，是城市发展的重要区域。 拥有良好的可视性，有利于商业及其他物业的发展。 是传统商业和居住地区，加之距离保税区较近，居住人口和工作人口对于居住、办公、消费都会有一定的需求。 位于商业区内，也比较适合商务酒店的开发。 劣势 距离中心商业区仍有一段距离，目前周边商业氛围缺乏，未来商业尚需要一定的培养期。 此地块地理位置较好，但位于斜坡区，下沉较大。 地块占地面积较小，对设计有一定的局限性。 未来需求机遇的分析与确认 机会 目前黄岛区因商务和旅游业的发展，未来酒店业将有较大的需求，而且本项目位于商业区，对于本项目发展商业有一定的市场空间。 目前香江路沿线的商业项目档次差次不齐，多为中档偏下，所以为中高档商业提供了发展机遇。 本项目地处市级商业中心区内，加之的政府的政策支持，有利于商业部分的发展。 便利的生活环境和较为完善配套设施对住宅部分的开发与销售有一定的促进作用。 目前黄岛区没有具规模、档次的综合型购物中心，为本项目提供了良好的发展机会。 风险 百盛商厦位于香江路商业中心区内，是由两栋旧厂房改造而成，如果竣工时间早于本项目，会给本项目的招商带来一定的不利影响。 易初莲花大型仓储式购物中心位于本项目西侧约100米处，本项目商业部分应充分考虑周边的竞争，应与现有和未来的商业项目进行错位经营，避免带来恶性竞争。 商务氛围的不成熟，导致开发纯写字楼风险较大。 未来需求机遇的分析与确认 对香江路综合项目各部分的影响 目前黄岛区酒店业发展整体档次不高，且随着开发区经济的不断发展，酒店的需求也越来越旺盛，不能满足商务客人的需求，因此本项目的酒店部分有很强的市场需求。 有很强的需求 酒店 目前此地区内拥有黄岛区最早的写字楼，但随着政府新区的转移，此地区的商务氛围将逐渐淡化，且有CBD美称的长江路未来写字楼及商务公寓的供应较大，未来会面对巨大的市场竞争，因此，本项目不适宜开发纯写字楼，商务公寓则有一定的市场需求。 有一定的需求 写字楼和商务公寓 地处商业中心区边缘，区内目前及未来有较多的商业供应量，会对本项目造成一定的分流，本项目的商业部分必须形成规模才能与其他项目进行抗衡，但考虑到未来供应的规模与档次，本项目的商业部分将会有较强的市场需求。 有较强的市场需求 商业 地处城市中心区，周边教育及生活配套较为齐全，且邻近保税区，因此本项目的住宅部分将会有很强的市场需求。 有很强的需求 住宅 对香江路综合项目的影响 需求情况 功能类别 五、初步发展内容组合建议 初步发展内容组合建议 方案一 92,200 合计 15,000 商业 77,200 住宅 总建筑面积（平方米） 物业类型 方案二 92,200 合计 10,000 商务公寓 15,000 商业 67,200 住宅 总建筑面积（平方米） 物业类型 方案三 92,200 合计 20,000 酒店 10,000 商务公寓 15,000 商业 47,200 住宅 总建筑面积（平方米） 物业类型 方案四 92,200 合计 20,000 酒店 15,0