2010年北京保利·沙河项目市场论证报告1.pptVIP

区域发展︱区域规划︱昌平新城 沙河-高教园区 目前状况：中央财经大学、北京航空航天大学和外交学院新校区建设已经启 动； 村庄拆迁补偿及农民安置工作正在抓紧进行；农民搬迁楼已经开工，一期10万平方米的主体建筑计划年底封顶； 园区住宅已累计开工约50万平方米，已竣工 10.2万平方米，其中今年已开工25万平方米，已竣工2.2万平方米； 高教园区的规划有利于完善区域教育、商业配套，并为区域提供了巨大投资开发空间。 * 区域发展︱区域规划︱昌平新城 沙河-创新基地 四至范围：北起六环路中线，南至北沙河中线，东起八达岭高速路中线，西至原京包快速路中线。 功能组合：共分为研发区、产业区、中心服务区、居住区、多功能混合区和高等教育区。 规划用地面积 ：793.16 公顷 创新基地为区域经济发展提供产业支撑，及相关配套服务。 * 保利·沙河项目市场论证报告 2010年10月 CONTENTS 销售概算 本体分析 开发环境 客户分析 项目定位 项目区位 指标分析 项目四至 交通条件 环境分析 小 结 地块现状 昌平城区 沙河地区 回龙观 清河 上地 中关村 四环路 五环路 六环路 八达岭高速 13号线 项目地块位于昌平区沙河地区，五六环之间； 沙河地区北靠昌平城区，南邻回龙观地区； 地块处于市区（海淀）昌平城区之间，距离约9-10公里。 本案 地块所处地理位置较好，方便到达北京城区及昌平城区 本体分析︱项目区位 * 沙阳路 河北钢铁 集团专卖场 京包线 南 沙 河 现状民房 现状 厂房 现状民房 工贸技 术学院 现状民房、 厂房 公墓 休闲广场 八达岭高速 北至沙阳路； 东至福田居住区规划一路临京包铁路线； 南至规划南沙河北路临南沙河； 西至现状厂房、民房。 现状 厂房 福田居住区规划二路 福田居住区规划一路 规划南沙河北路 地块紧临铁路，会对项目造成不利影响 本体分析︱项目四至 * 沙阳路 京包线 南 沙 河 现状 厂房 八达岭高速 地块现状较为平整 北部局部有临建房，南部地块局部有杂草和树木； 地块西北角为现状厂房； 地块北侧有一座联通基站塔； 地块东南侧有一条水沟穿过； 地块西侧有一道高压走廊穿过。 高压走廊 联通基站塔 水沟 北侧联通基站塔 西侧高压走廊 东南侧水沟 北侧地块现状 南侧地块现状 本体分析︱地块现状 * 沙阳路 京包线 南 沙 河 八达岭高速 福田居住区规划二路 福田居住区规划一路 规划南沙河北路 地块 编号 用地性质 用地规模 （平方米） 容积率 地上建筑规模 （平方米） 控高 (米) 北侧 居住用地 40261 2.5 100653 60-80 托幼用地 —— —— —— —— 南侧 居住用地 57666 2.0 115332 30-60 合计 —— 97927 —— 215985 —— 项目用地分为南北两个地块，北侧地块规划为保障性住房和托幼用地，南侧为居住用地； 南、北地块体量相当，未来对商品房地块品质略有影响。 项目地块指标表 北侧保障房地块 南侧商品房地块 南侧地块容积率为2.0，控高30-60米，适宜打造舒适的中高层社区 本体分析︱指标分析 * 沙阳路 京包线 南 沙 河 八达岭高速 福田居住区规划二路 福田居住区规划一路 规划南沙河北路 道路交通：目前通达性较差，未来规划交通便捷 本体分析︱交通分析 地块距离八达岭高速公路直线距离200米，可以方便通达北京市区（距五环路约14公里）和昌平市区； 目前地块通达性较差，仅有北侧沙阳路一个出人口； 规划显示未来将开通福田居住区规划一路、二路和南沙河北路三条外联道路，届时交通状况将有所好转。 * 沙阳路 京包线 南 沙 河 八达岭高速 福田居住区规划二路 福田居住区规划一路 规划南沙河北路 地块周边主要公交站点为东北侧八达岭高速公路旁的沙河站，途经该站点的公交线路有345; 345快; 519; 670; 919大站快车; 919区; 919支1; 919支2; 919支3; 945; 昌19; 昌20; 昌21; 昌22; 昌58; 昌68； 在沙河路口站和南大街站有昌平区内公交设立站点。 沙河站 沙河火车站 沙河路口站 南大街站 公共交通：线路较多，出行便利 本体分析︱交通分析 * 本案 昌平线全线联通昌平城区、沙河、回龙观及市区多个商圈； 昌平线一期（西二旗站—城南站）将于2010年底通车，项目距离巩华城站约3公里，距离沙河站约5公里； 昌平线二期（十三陵景区站—城南站）将于明年动工，预计于2012年通车； 昌平线三期（西二旗站—积水潭站）尚在规划中。 本体分析︱交通分析 轨道交通：2010年底轻轨昌平线通车，缩短项目与市区时间距离 * 沙阳路 河北钢铁 集团专卖场 京包