中广信2010年10月承德锦绣城二期整体营销报告3.pptVIP

中广信 锦绣城项目策划组 2010.10 锦绣城二期整体营销报告 * 三 客户需求分析 第一客户矩阵 第二客户矩阵 第三客户矩阵 客户构成——重点企业职工需求 客户构成——区域内拆 迁需求及受价格挤压型客户 客户构成——改善居住客户投资客户以及外县区客户 需求程度 整体支付能力 强 中 弱 第三客户矩阵 弱 中 强 第一客户矩阵 第二客户矩阵 报告的思路及框架 推盘策略及 价格建议 项目印象观 我们的客户 在哪里 商业发展 及业态建议 整体营销策略 执行 概况 人口率研究 城市化率研究 人居面积研究 本体分析 项目的市场环境 地缘性客户 投资型客户 外围客户 案例借鉴 策略推导 形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略 本项目要解决 的问题 找出问题 解决问题 商业与住宅的关系 商业发展 及业态建议 承德房地产市场 动线分析 推盘策略及价格建议 产品星级划分 五星级区 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 三星级区 ☆ ☆ ☆ 四星级区 ☆ ☆ ☆ ☆ 三星半区 ☆ ☆ ☆+ 推盘策略及价格建议 五星级区：☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 本区内有景观，产品自身舒适性好，宜居 四星级区： ☆ ☆ ☆ ☆ 本区临滨河公园，景观资源丰富，但临交通主干道，舒适性相对五星产品差一些 三星半区： ☆ ☆ ☆+ 位于距商业区较近，生活方便，且产品自身舒适性较好，但远离景观资源较欠缺 三星级区： ☆ ☆ ☆ 位于项目最北面及项目边角，临近国道，且产品均为高层塔楼，舒适性相对差一些 产品星级划分标准 推盘策略及价格建议 总体推盘原则 从整体层面考虑问题 有效与一期产品衔接，满足客户需求 部分楼栋实行团购策略，降低开发风险 实现与一期价格的承接，降低客户对价格的波动的影响，产品从差到好，升级推售 推盘策略及价格建议 总共1432户 整体推盘思路 第一步：建议部分团购 推盘策略及价格建议 整体推盘思路 第二步推出三星级区3栋高层，共400户 以及四星级区3栋小高层，共352户 总共752户 推盘策略及价格建议 整体推盘思路 第三步推出三星级区4栋高层，共584户 以及四星级区2栋小高层，共110户 总共694户 推盘策略及价格建议 整体推盘思路 第四步推出三星半区9栋小高层， 总共566户 推盘策略及价格建议 整体推盘思路 第五步推出五星级区8栋小高层， 总共628户 推盘策略及价格建议 整体推盘思路 第六步推出五星级区11栋小高层， 总共566户 推盘策略及价格建议 利于快速回款，规避市场风险； 在市场上具有竞争性； 即要考虑到现在的市场形势，也要对未来的市场走向有所预判； 市场均价要高于一期成交均价，但要低于周边竞品项目价格； 团购价应在一期团购价期上上涨100-200元/平米 定价原则 为使项目快速销售，实现滚动开发，制定以下定价原则 推盘策略及价格建议 根据一期及已成交客户分析以及结合周边市场情况： 价格建议 主力客群单价接受区间，团购价格为2200—2400元/平米，市场价格为2300—2700元/平米 实现均价2500元/平米 住宅可售销售面积433686平米 住宅实现销售额= 433686* 2500=10.84亿元 报告的思路及框架 商业与住宅的关系 商业发展 及业态建议 项目印象观 我们的客户 在哪里 整体营销策略 执行 概况 人口率研究 城市化率研究 人居面积研究 本体分析 项目的市场环境 地缘性客户 投资型客户 外围客户 案例借鉴 策略推导 形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略 本项目要解决 的问题 找出问题 解决问题 承德房地产市场 动线分析 推盘策略及 价格建议 商业与住宅的关系 商业需住宅支撑 住宅需商业引领， 两者休戚与共 互动发展。 商业 品牌深入布局 住宅 品牌迸发 品牌人群的引入 成为一种生活方式的代言 项目追随者 物业类型分析 ——国内外零售业模式参照 业态模式 主要特色与功能 主要竞争对手 已在中国开设的店名（例） 标准化食品超市（SM） 营业面积1000平方米以上，以经营生鲜食品为主，杂货和家居用品为辅。 传统食品超市（不经营生鲜食品的小超市），食品店，杂货店，菜市场 阿霍德顶顶鲜超市（荷兰）友谊西龙超市（日本） 大型综合超市（GMS） 营业面积达2500平方米以上，综合食品超市和百货店特色。 食品超市，百货公司、食品专卖店和熟食店 家乐福（法国）沃尔玛购物广场（美国） 商品批发集散中心（新模式） 营业面积10000平方米以上，以国内外名牌产品的批发为主。 批发商场，大型超市，仓储卖场 利联仓行（香港） 仓储式会员店（WS） 营业面积10000平方米以上，经营内容50%-70%为食品，5