中广信2010年10月承德锦绣城二期整体营销报告6.pptVIP

中广信 锦绣城项目策划组 2010.10 锦绣城二期整体营销报告 * 六 * 样板房展示 一切超乎想象的事物都能被设计师们幻化成家具，让人看得目瞪口呆，然后是会心的一笑，这也许就是波普艺术特有的幽默。 华美符号—刻意风情. 楼体展示：楼体灯光字，楼体条幅。截流客户，彰现项目昭示性。 看楼通道：精细化、人性化、异域风情弥漫。 精致的各类标识牌 报告的思路及框架 本项目要解决 的问题 项目印象观 我们的客户 在哪里 承德房地产市场 动线分析 商业发展 及业态建议 整体营销策略 执行 找出问题 解决问题 概况 人口率研究 城市化率研究 人居面积研究 本体分析 竞争分析 地缘性客户 投资型客户 外围客户 案例借鉴 策略推导 形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略 商业与住宅 的关系 高标准、高形象的展示与服务体验，建立话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。 4大服务突破，完全超越现有楼盘服务水平。 1、入口处，以亲切微笑的服务人员来造场。 2、“购买风险”的提示。 3、将《业主权益手册》在售楼处公示。 4、业主生活手册 周边生活配套、教育配套、交通配套 信息，以及生活配套中吃喝玩乐的信 息都融入到业主生活手册中。 报告的思路及框架 本项目要解决 的问题 项目印象观 我们的客户 在哪里 承德房地产市场 动线分析 商业发展 及业态建议 整体营销策略 执行 找出问题 解决问题 概况 人口率研究 城市化率研究 人居面积研究 本体分析 竞争分析 地缘性客户 投资型客户 外围客户 案例借鉴 策略推导 形象攻略 展示攻略 服务攻略 推广攻略 推售攻略 商业与住宅 的关系 客户策略 媒体策略 活动营销 客户策略：多点封杀，全方位锁定。 ACT1：DM直邮定点投递。 ACT2：大市场、大卖场阶段性条幅。 ACT3：深度挖掘老业主，积极开展针对滦电、承钢的团购销售，充分发挥老带新效能。 ACT4：定向短信群发。 媒体策略：低成本营销的媒体投放策略 推广渠道 活动营销 报纸 电视、电台 直邮 网络 短信 展示策略 售楼处 样板房 形象墙 条幅（灯光字） 本项目媒体选择及组合策略： 路牌：树立形象，截流客户，传播力较强的传播路径； 工地围板：指向性较强，直接传播项目形象或利益点； 直邮：直邮的作用较为有限，关键要找到有效客户群体进行点对点直邮； 网络：网络营销是传播项目形象、口碑、影响力及在关键节点信息的新途径； 短信：是传达即时信息的低成本高效手段； 报纸：报纸主要用在项目区域及行业营销的媒体配合及同时发布项目的重要信息；少而精。主要选择承德广播电视报、承德晚报 路牌 符合项目预算范围的媒体组合方式。 项目全年营销预算为：销售额*1 % 约为 1000 万元 媒体选择 报纸 户外 车体广告 指引系统 网站 媒体选择 报纸 户外 车体广告 指引系统 网站 媒体推广策略 1月 时间 12月 5月 7月 9月 10月 11月 3月 1月 直邮 报纸 网络 广告牌 项目形象、开盘信息 网站宣传 户外广告（形象宣传，开盘预告等） 一期客户挖掘 二期客户挖掘 动态新闻跟进 二批开盘预告 客户挖掘 户外条幅 重要信息预告 重要信息预告 重要信息预告 2011年 2009年 2010年 追寻时尚感、稀缺感、身份感 让项目住宅营销与商业营销动起来 活动营销，强调体验感 大型活动与小型暖场活动的结合 活动营销 时尚感 品鉴酒会 歌舞剧品鉴 沙画艺术 名车品鉴 稀缺感 环境体验 会所营造 主题论坛 经典奖项 身份感 参观高端项目 看房专车 物业体验 泰和会 发行楼书 一种身份的象征，把会员赋予一定特权 带新客户优惠 客户会在增加客户满意度、降低楼盘营销成本、塑造企业品牌和形象等方面发挥着越来越重要的作用。一般可分为两大类：一为项目营销，二为塑造品牌。总体而言，客户会在维系老客户、开发新客户、推广品牌和文化、帮助企业改进产品和服务、对抗竞争者等方面已经发挥了重要作用，初步形成消费者、商家、发展商三者共赢的局面。 移动、联通VIP待遇 活动参与权 客户通讯 可执行节点 12月 1月 3月 5月 10月 制定主体活动月，预热市场 泰和会成立 开盘活动 12月 1月 3月 5月 10月 主题论坛（炒作区域） 滨河公园摄影展览摄影展(可与政府部门合作，炒作区域) 可执行节点 12月 1月 3月 5月 10月 项目说明会 样板间开放品鉴 可执行节点 12月 1月 3月 5月 10月 二次开盘活动 沙画艺术展览 可执行节点 可执行节点 12月 1月 3月 5月 10月 国庆活动 活动目的：聚集人气 活动方式：组织小型活动，作为大型活动的补充； 周末暖场活动及看房团，给售楼处聚集相当人气