嘉联地产2010年成都保利策动金沙战略定位报告_上.pptVIP

保利策动金沙战略定位报告 93万㎡ 30万㎡ 63万㎡ 羊西线 141万㎡ 16万㎡ 125万㎡ 光华 228万㎡ 51万㎡ 177万㎡ 金沙 16万㎡ 土地端待供量 95万㎡ 79万㎡ 国宾 未来总供应量 项目端待供量 板块名称 高度竞争 高度成熟 高度竞争 高度成熟 低度竞争 高度成熟 高度竞争 低度成熟 假定：按09年1-10月消化量计算 去化周期预估 69.5万㎡ （09年1-10月消化速度） 3.3年 0.8年 3.3年 2.4年 58.5万㎡ （09年1-10月消化速度） 108万㎡ （09年1-10月消化速度） 28.9万㎡ （09年1-10月消化速度） 未来竞争：金沙板块未来供应量高达228万平米，商品房市场竞争激烈，市场呈现“高度成熟，高度竞争”的特性 总结特点一：大型品牌开发商相继涌入城西板块，势必使得区域的房地产市场竞争进入一个品牌竞争时代 龙湖 蓝光 中铁 中大 2008年以前城西品牌进驻情况 中海 中大 2008-2009城西品牌进驻情况 中海 腾王阁 万科 华人置业 华侨城 凯德 中大 2010年城西品牌进驻情况 中海 腾王阁 万科 华人置业 华侨城 凯德 华润 置信 保利 08年以前，城西的品牌开发商较少，就品牌竞争来看，激烈程度有限 随着城西的发展，品牌开发商大量涌入城西，尤其是全国性的大品牌开发商，未来区域的品牌竞争氛围将日益浓烈 龙湖 蓝光 中铁 新增品牌 龙湖 蓝光 中铁 总结特点二：品质成为市场竞争的主要因数，价格高但品质过硬的产品销售均较理想，相反品质差的产品，则相对较弱 33 6600 中大君悦金沙 205 7600-8200 金沙鹭岛 118 5500 青房尚瑞天韵 200 5500 易城国际 98 76 走量 6200 7500 价格 华侨城 金域西岭 　 金沙鹭岛、金域西岭处于价格第一梯队，虽然价格较高，但销售情况仍然较为良好 处于价格第二梯队的中大君悦金沙和华侨城，中大君悦金沙的销售情况则不是特别理想，月均仅33套的走量 处于第三梯队的易城国际和青房尚瑞天韵，价格相当，销售则有差距；易城国际地处三环以外区域，月均200套的走量，销售情况明显好于地处三环旁的青房尚瑞天韵 总结特点三：外金沙板块吸附大量以首置、首改为主的三环内部原住民潜在客户，随着区域市场发展客户向外迁移 外金沙 金沙 迎宾大道 羊西线 外羊西线 光华 外光华 首置 首置 首置、首改、再改 外金沙 金沙 迎宾大道 羊西线 外羊西线 光华 外光华 中大君悦金沙 首置、首改、再改 首置、首改 首置、首改 首置、首改 外金沙 金沙 迎宾大道 羊西线 外羊西线 光华 外光华 首置 首置、首改、再改 首置、首改 首置、首改 首置、首改 羊西线、金沙、光华开发较早，经过多年持续开发，已经形成了成熟的居住氛围，拥有大量原住民潜在客户 首置客户首先向三环迁移 三环周边区域成熟度渐高，首置客户也产生迁移 三环周边日益成熟，房价攀升，外金沙板块吸附大量以首置、首改为主的三环内部原住民潜在客户 已购买客户研究总结（详见附件） 3 翠微清波：以金沙、光华为主 华侨城：以金府机电城客户居多 金沙鹭岛：以金沙、光华客户居多 金域西岭：以九里堤附近客户居多 客户的区域吸附性较强，基本以项目为中心进行辐射 青房尚瑞天韵两房客户研究：以首置客户为主，总价在40-55万之间，属于年龄在25-35的中青年群体，其中25-30岁为核心主力 40-55万为主 首置为主 自住为主 城西为主 私企员工为主，其次为事业单位员工及私营业主 25—35 套二 总价区间 置业类型 置业目的 工作区域 职业 年龄 　 分析总结 置业类型分析 总价区间分析 年龄段分析 76% 1334 　 总计 11% 198 80—90 套二变套三 65% 1136 80—89 标准套二 供应占比 供应套数 面积段 套型 * 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 The end , thank you . 地址：中国.四川.成都人民南路4段27号商鼎国际1栋B座17楼 电话：86-28传真：86-28616 网址： 邮编：610041 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 西三环项目的战略角色思考 1 平方米 130785.37 总建筑面积（不含架空层