合富辉煌广州保利芳村原高尔夫球场项目策划_上.pptVIP

HOPE FLUENT HOPE FLUENT 保利芳村原高尔夫球场项目营销定位策略深化方案 一、区域市场基本情况 二、项目产品及卖点分析 三、项目提升建议 三、项目形象定位及深化 四、营销推广策略 六、定价及推货安排 本案提纲 一、区域市场基本情况 区域市场分析 竞争项目分析 一、区域市场基本情况 区域市场分析 ——荔湾区市场分析 ——金沙洲板块市场分析 竞争项目分析 2010年荔湾区在售楼盘主要集中在原荔湾板块 原荔湾板块在售楼盘较多，以品牌开发商旗下楼盘为主，主流均价17000-25000元/㎡。其中正望江、湖景单位均价集中27000-30000元/㎡ 。 原芳村板块在售楼盘仅有逸彩庭园及荔江美筑，价格15000-16000元/㎡ 荔湾区市场分析——供应层面 受原芳村供货量大幅减少影响，2010年荔湾区供货量同比减少33% 2010年荔湾区新增供应量减少33% 2010年荔湾区新增商品房供应38万平米，供应同比减少33%。主要是受原芳村供应大幅减少影响，2010年原芳村板块仅荔江美筑推出两栋新单位（逸彩庭园2010年在售单位预售证全部在09年12月出齐）原芳村新增供应量同比减少80%； 2010年荔湾区新增供应主要来自：逸翠湾、柏悦湾、君湖华庭、长乐花苑等。 荔湾区市场分析——供应层面 2010年荔湾区商品住宅成交价升、量减 2005年后随着大市的利好和众多品牌开发商的加入，荔湾区楼价快速上涨 2005年原芳村并区后，受到大市利好及一批如：恒基兆业、和记黄埔、城建、万科等品牌开发商的加入，区内产品质素上升较快，区域价值快速提升，尤其是原芳村板块。 荔湾区2010年1-10月新增商品住宅供应38万m2,同比减少33%。 荔湾区2010年1-10月商品住宅成交面积40.32万m2，同比略降6% 荔湾区2010年1-10月商品住宅成交均价16424元/m2,同比上升37% 荔湾区市场分析——成交层面 受供应结构影响，2010年荔湾区签约价格上升31% 2010年荔湾区签约面积略降6%，签约均价上升31% 10年签约面积同比略降6%，变化不大； 10年签约价格除受大市带动外，亦受到供应结构影响。10年签约楼盘主要以原荔湾为主，在售楼盘逸翠湾、君湖华庭、岭南湾料也均以江景、湖景、河景单位为主，价格较高； 10年荔湾区签约楼盘主要来自：岭南湾畔、逸翠湾、逸彩新世界、柏悦湾等。 荔湾区市场分析——成交层面 2010年原芳村板块价格较平稳 原荔湾板块价格波动稍大 原荔湾受成交产品受档次、景观因素影响，价格波动稍大 2010年1-10月，原荔湾由于产品档次和景观差异较大,造成价格的拉差相对较大； 1.8万单价以下楼盘主要以大坦沙、西湾路等稍偏位置，成交楼盘有岭南湾畔和柏悦湾； 2万以上楼盘主要以湖景、江景、产品附加值为卖点，如君湖华庭、逸翠湾、金域华庭。 原芳村成交楼盘相对集中，价格较为稳定 2010年1-10月，区内签约主要以：逸彩庭园、荔江美筑为主，两楼盘在售均价集中在1.2-1.6万。 荔湾区市场分析——成交层面 2010年荔湾区签约十强以原荔湾板块楼盘为主，但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可见芳村大型社区项目十分热销 签约前十强主要集中在原荔湾板块，城建、新世界、和黄三大品牌开发商旗下楼盘位居前三强； 十强楼盘中，原荔湾板块楼盘签约均价集中在16000-24000元/m2，区间跨度较大,明显高于原芳村板块楼盘； 十强楼盘中80%以原荔湾楼盘为主，原芳村板块仅占20% 荔湾区市场分析——成交层面 2011年荔湾区预计2000套新货，供应同比进一步减少 2011年荔湾区供货主要集中在原荔湾板块 2010年原荔湾板块将推出三个新盘：龙津华庭、唐宁花园、兴隆广场（暂定名）； 2011年岭南湾畔、柏悦湾、君湖华庭预计将项目整体售罄； 2010年拍出的芳村高尔夫用地的保利和中铁项目预计年底推出。 荔港南湾 柏悦湾 龙津华府 岭南湾畔 兴隆广场 唐宁花园 中铁项目 楼盘 板块 推货形式 货量 产品情况 推出时间 龙津华庭 原荔湾 新盘 160 95-165平米 上半年 兴隆广场 原荔湾 新盘 450 二房三房为主 下半年 唐宁花园 原荔湾 新盘 500 —— 下半年 岭南湾畔 原荔湾 旧盘新推 250 80-100二、三房 上半年 君湖华庭 原荔湾 旧盘新推 260 中大户型为主 下半年 荔港南湾 原荔湾 旧盘新推 180 小复式和平层 上半年 柏悦湾 原荔湾 旧盘新推 200 二房三房为主 上半年 中铁项目 原芳村 新盘 有可能推出 年底 荔湾区市场分析——未来供应层面 荔湾区市场分析——小结 受荔湾区供应量逐年减少和售价快速攀升的影响，老荔湾的客户外流趋势日益明显，前几年以流向海珠区消化为主，随着