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保利?红珊瑚 整体营销定位策略报告;前言》》》;经济指标——中等规模、高地价;区位——北部工业区，偏离中部景观资源区;景观——基本无外部景观资源;配套——生活配套不足，商业气氛较淡;交通——临近轻轨口，城际交通发达;我们的疑惑——;我们的思路——;高售价实现战略下的突围思路;;区域市场竞争态势——大佬众多、诸侯割据;区域竞争市场走势1——松山湖;区域竞争市场走势2—— 大朗镇;区域竞争市场走势3—— 东坑镇 ;区域竞争市场走势4——寮步镇;一区三镇，松山湖住宅价格已突破15000，
遥遥领先镇区4500-6000的价格走势，
说明本项目未来高售价实现，
必须立足松山湖，才有可能实现。;潜在土地供应1—— 松山湖;潜在土地供应2—— 大朗镇;潜在土地供应3—— 东坑镇;潜在土地供应4——寮步镇; 潜在土地供应总结——;竞争个案扫描——针对性杀伤、精准压制;松山湖个盘分析1—— 锦绣山河二期洋房;锦绣山河1~3栋洋房户型配比及销售情况;松山湖—— 锦绣山河别墅分布;;松山湖个案分析2——虹溪诺雅三期洋房产品;产品户型以175平米为主，本身方正实用，拥有较强的景观优势，综合质素高，市场消化比较快。
滞销户型主要为235㎡以上大户型，单价、总价偏高
畅销户型为中小户型，总价相对较低; 樱花湖5-7栋产品分布：;;松山湖个案分析3——长城世家二期;;;松山湖个案分析4——万科.金域松湖;;独栋别墅;销售情况;;项目概况
占地面积：236660平方米
建筑面积：350000平方米
容积率：1.5
主力户型产品：约305~779平米双拼别墅，赠送100多平米花园； 约82~89平米洋房（带精装修600~800元/平米，对外暂无精装价口径） ；
开售时间：预计2010年11月中下旬
推货：首推双拼别墅176套，洋房204套；
双拼别墅均价：预计11000元/平米，总价约300~400万/套
洋房均价：预计5500-6000元/平米；
客户存备情况：别墅客户约1000批，洋房客户约2000多批；
销售情况：11月20日开盘，当天洋房基本售罄，别墅约7成以上，具体情况后续再行汇报;碧桂园户型配比
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