2011苏州相城区地块项目定位及营销策划报告.pptVIP

每层销售均价建议如下： 1层：35000元/㎡ 2层：20000元/㎡ 3层：15000元/㎡ 4层：10000元/㎡ 按照常规商业回报率4%-6%之间计算，我们按照最高回报率6%来计算： 1层租金回报率：6% 2层租金回报率：6% 3层租金回报率：6% 4层租金回报率：6% 1层租金：2100元/㎡/年（175元/㎡/月） 2层租金：1200元/㎡/年（100元/㎡/月） 3层租金：900元/㎡/年（75元/㎡/月） 4层租金：600元/㎡/年（50元/㎡/月） 回报率 年租金 年租金收益情况： （二）小户型价格定位 周边在售酒店式公寓项目情况： 9000 37-61 嘉元广场 9200 46-100 智海商务广场 8500 50-123 百购商业广场 9300 31-58 中环百汇广场 销售价格 （元/ ㎡) 面积（㎡） 项目名称 市场上小户型产品有毛坯和精装产品，因为装修标准各不相同，我们最终以毛坯价格进行价格测算； 1、市场比较法 市场比较法——此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。 以市场参照在售项目为例作价格评估： 2、可比实例的选择： 根据项目所在区域市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为可比实例： 智海商务广场（a）、中环百汇广场（b） 嘉元广场（c）、百购商业广场（d） 3、定价的基本原则： 结合市场需求及本公司开发经验，评定上述定价 影响因素之权重，综合分析评定高端物业综合素质如下表： 在影响因素中，环境、产品和位置是最主要的3方面。 4、项目权重对比： Qd=72 Qc=72 Qb=76 Qa=70 x=72 Q总=100 合 计 1 2 2 2 2 2 车位 2 2 2 2 3 3 户型设计 1 1 1 1 1 1 得房率 7 5 6 6 5 7 景观规划 6 17 6 16 6 17 6 17 6 17 7 建筑风格 20 产品 2 2 2 2 2 2 社会影响力 3 2 2 2 2 3 建筑面积 3 8 3 7 3 7 2 6 2 6 4 开发规模 9 规模 2 2 1 0 0 2 银行等 1 1 2 1 1 3 菜场、商场 1 4 1 4 1 4 1 2 1 2 3 学校等 8 配套 2 2 2 2 1 2 公交网络 9 11 9 11 10 12 9 11 9 10 10 通达程度 12 交通 2 3 3 3 3 4 区外环境 7 7 8 7 8 9 小区环境 8 17 9 19 9 20 9 19 10 21 12 自然景观 25 环境 7 7 7 7 8 8 升值潜力 8 15 8 15 9 16 8 15 8 16 10 区域认同 18 位置 8500 Pc=9000 Pb=9300 Pa=9200 Px 均价（元/平方米） 百购商业广场(d) 嘉元广场(c) 中环百汇广场（b） 智海商务广场(a) 本 案 权重因素 项目名称 5、各楼盘对项目影响的权重分析： 说明：根据专业的统计调查，以及多年对各地项目的比较分析，可比楼盘对项目影响所占的权重比例如下： 智海商务广场：40%-60% 中环百汇广场：20%-40% 嘉元广场：10%-20% 百购商业广场：5%-10% 参考均价说明：各案均价按照目前销售或对外公开价格取得，以上均为按建筑面积计的均价。修正后各相关楼盘价格Pi’： Pi’=（Qx/ Qi）×Pi 注：Pi为按揭均价 Pa’=（Qx/Qa）×Pa =（72/70）×9200=9462（元/ 平方米） Pb’=（Qx/Qb）×Pb =（72/76）×9300=8811（元/ 平方米） Pc’=（Qx/Qc）×Pc =（72/72）×9000=9000（元/ 平方米） Pd’=（Qx/Qd）×Pd =（72/72）×8500=8500（元/ 平方米） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： 百购商业广场(d） Wd：5% 嘉元广场（c） Wc： 20% 中环百汇广场（b） Wa：20% 智海商务广场（a） Wb： 55% 由Px=∑PiWi，得： Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc+Wd） =（9462×60%+8811×20%+9000×15%+8500×5%）/（55%+20%+20%+5%） = 9214元/平方米 小户型公寓毛坯销售均价：9300元/㎡ 根据市场比较法推算出我们项目小户型公寓当前合理的市场单价为9214元/平方米，结合房地产市场的走势，以及项目本身产品规划的优势，加上未来价值有一